Cách phân biệt các loại nhà ở tại Việt Nam hiện nay

Phân biệt các loại nhà cấp 1, 2, 3,4,... là gì và tại sao phải phân biệt chúng? Để giải đáp những vấn đề trên và hiểu thêm về khái niệm, đặc điểm, quy định pháp luật từng cấp nhà. Hãy cùng Hệ thống nhà đất tìm hiểu qua bài viết dưới đây để hiểu rõ hơn về vấn đề này. 

1. Tại sao cần phân biệt các loại nhà?

Thông thường, có hai lý do chính để mọi người quan tâm đến việc phân loại nhà ở đó là:

Thứ nhất, khi người dân mong muốn được tiến hành thi công, xây dựng nhà thì việc phân loại là điều kiện tiên quyết và bắt buộc thực hiện được quy định cụ thể trong Thông tư Liên bộ số 7 năm 1991.

Thứ hai, việc phân biệt các loại nhà ở giúp mọi người dễ dàng xác định giá trị nơi ở, dễ dàng định giá khi muốn đem bán hoặc cho người khác thuê nhà với mức giá hợp lý, người thuê hoặc mua cũng có cơ sở để xem xét. Ngoài ra, việc này còn giúp nhà nước xác định mức đóng thuế sao cho phù hợp với người dân.

Phân biệt các loại nhà ở tại Việt Nam
Phân biệt các loại nhà ở tại Việt Nam (Nguồn: nhathauxaydung24h.com)

2. Phân biệt các loại nhà dựa theo tiêu chí nào?

Về cơ bản, nhà ở thường được chia thành sáu cấp bậc và phân loại theo nhiều tiêu chí như đặc điểm xây dựng và tiêu chuẩn phân loại. Trong đó, mỗi loại sẽ có tên gọi khác nhau để phân biệt theo từng cấp bậc.

Có bốn tiêu chí khi phân biệt các loại cấp nhà được nhiều người biết đến là:

- Một là sự an toàn. Không chỉ đảm bảo an toàn cho người ở, thợ xây dựng, việc thi công xây dựng phải đảm bảo cả an nguy của những nhà lân cận hoặc những nhà có khả năng chịu ảnh hưởng trong quá trình xây dựng. Tài sản của những người thuộc diện này cũng cần có sự đảm bảo nhất định.

- Hai là sự bền bỉ. Tuổi thọ của ngôi nhà sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến người sử dụng và ảnh hưởng gián tiếp đến những hộ nhà lân cận nên cần xem xét khi phân biệt các loại nhà. Nhà ở sau khi thi công cần có sự chắc chắn và độ bền để đảm bảo cuộc sống người ở hoặc người sử dụng trong suốt thời hạn sử dụng nhà.

- Ba là khả năng chống chịu. Trong môi trường khí hậu luôn có những biến đổi, sự cố từ thiên nhiên nằm ngoài sự tính toán và mong muốn của mọi người như lũ lụt, lốc xoáy, bão, động đất, các tai nạn hy hữu,… (các tác động vật lý, địa chất nói riêng và môi trường nói chung). Và nhà là nơi trú ẩn, bảo vệ mọi người khỏi các tác động xấu cần có sức chống chọi trong suốt thời gian cư ngụ. Đây cũng là cách phân loại nhà ở dễ dàng nhất.

- Bốn là giới hạn chịu lửa. Lửa, điện là các tác nhân dễ cháy nhưng được sử dụng rộng rãi trong cuộc sống hàng ngày, cũng là thứ không thể thiếu trong quá trình sinh hoạt. Thế nhưng, cả hai đều có nguy cơ cháy nổ cao nếu người dùng thiếu cẩn thận khi sử dụng. Để đảm bảo đời sống người ở, mỗi ngôi nhà cũng cần phải có giới hạn chịu lửa cho phép để người dân an tâm hơn. 

Đây là những lý do khi nhà nước xem các tiêu chí này là quan trọng khi phân biệt các loại nhà. Nhìn chung, yếu tố chính quy định các đặc điểm và tiêu chuẩn khi sắp xếp thường dựa vào thời hạn sử dụng công trình, kết cấu bên trong và bên dưới, khả năng chịu lực, vật liệu được sử dụng trong xây dựng tường, gạch, vách ngăn,… và các vật dụng được bố trí trong ngôi nhà để hoàn thiện và bổ sung.

Như vậy, mỗi cấp bậc nhà ở khác nhau sẽ được phân loại theo tiêu chí riêng của mỗi bậc để đảm bảo sự chính xác khi phân biệt các loại cấp nhà. Bên cạnh các yếu tố chính để xem xét đã nêu trên, sẽ có các yếu tố phụ ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp trong quá trình phân loại.

Tiêu chí phân biệt các loại cấp nhà
Tiêu chí
phân biệt các loại cấp nhà (Nguồn: thongtinduan.com)

3. Những yêu cầu cần quan tâm để phân biệt các loại nhà

Bên cạnh những tiêu chí quan trọng được đặt ra, chủ sở hữu khi phân loại cũng phải chú ý những điểm đặc biệt cần có nhiều sự quan tâm như:

- Một là kết cấu và nền móng. Sự an toàn và khả năng chịu đựng của ngôi nhà phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố này. Đảm bảo được kết cấu và nền móng sẽ đem đến sự an toàn trong thi công và trong suốt thời gian sử dụng. Để xây dựng ngôi nhà, bước quan trọng nhất chính là chính là đặt nền móng. Đây là lý do mọi người thường tốn khá nhiều thời gian để xây dựng kết cấu, đặc biệt ở các vị trí chủ ý như tường, sàn, cột, nền và mái.

- Hai là thiết kế nhà. Một kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng sẽ giúp tính toán những điều này thế những, mọi người không nên chủ quan mà bỏ qua phần xem xét khi phân biệt các loại nhà ở. Bản thiết kế sẽ đề cập đến trọng tải hay khả năng chống đỡ của một ngôi nhà theo thời gian. Vì vậy, người ta sẽ chú tâm đến kết cấu và nền để cân nhắc trọng tải tối đa có thể chịu. Các trọng tải này còn có sự liên hệ gần gũi đến môi trường tự nhiên khó kiểm soát nên đã được Bộ Xây dựng quy định cụ thể để giúp người dân trong việc xây dựng.

4. Cách phân biệt các loại nhà ở Việt Nam 

Theo như quy định đã được hướng dẫn trong những văn bản pháp lý trước đó về phân loại nhà, thì khi tổng hợp sẽ có 6 loại nhà theo các cấp bậc được phân biệt như sau:

4.1. Nhà tạm

Đây là loại nhà có thời hạn sử dụng thấp, khả năng chịu lực kém, có nguyên vật liệu thô sơ đơn giản như rơm, lá cọ, tre,... và vật liệu chịu lực là ván, gỗ nhỏ hoặc tre thường được xem như các căn nhà chòi có thể ở nhưng điều kiện vật chất không đầy đủ và ổn định. Cách phân loại nhà ở giữa nhà tạm và cấp 4 chủ yếu ở diện tích và độ bền bỉ khi sử dụng.

4.2. Nhà ở cấp 4

Nhà ở cấp 4 có diện tích dưới 100 mét vuông, chỉ có một tầng. Thời gian sử dụng cũng không cao. Khung chịu lực thường dùng là gạch hoặc gỗ. Vật liệu xây dựng trung bình. Điều kiện sinh hoạt đời sống không cao.


Minh họa nhà cấp 4
Minh họa nhà cấp 4 (Nguồn: tccgroup.vn)

4.3. Nhà cấp 3

Có kết cấu khá tương đồng với nhà ở cấp 4, tuy nhiên, nhà cấp 3 được sử dụng các nguyên vật liệu tốt hơn, đa dạng hơn như xi măng, thép, đá, cát, gạch nung. Khung chịu lực làm tư bê tông có khả năng chống chịu cao. Để phân biệt các loại nhà, còn phụ thuộc vào số tầng lầu có thể xây dựng. Ví dụ như nhà cấp 3 được xây tối đa 2 tầng lầu, có đầy đủ tiện nghi và nội thất để đảm bảo điều kiện sống hơn.

Minh họa nhà cấp 3
Minh họa nhà cấp 3 (Nguồn: cenhomes.vn)

4.4. Nhà ở cấp 2

Đây là ngôi nhà có kết cấu chắc chắn. Số tầng lầu có thể xây dựng không hạn chế. Đặc biệt, hình thức nhận diện loại nhà cấp 2 này là tuổi thọ có thể đạt đến hơn 70 năm. Vật liệu xây dựng khá tốt thậm chí có thể cách nhiệt, đem đến điều kiện sinh hoạt tốt hơn cho người dân.

Minh họa nhà cấp 2
Minh họa nhà cấp 2 (Nguồn: newhousing.com.au)

4.5. Nhà cấp 1

Điều đáng nói nhất là nhà cấp 1 không hề có thời hạn sử dụng dù kết cấu tương đương nhà cấp 2. Vật liệu xây dựng đều có chất lượng cao, khung chịu lực tốt và ổn định. Ngôi nhà cấp 1 đem lại điều kiện sinh sống vô cùng tiện nghi cho người sử dụng

Minh họa nhà cấp 1
Minh họa nhà cấp 1 (Nguồn: longvan.com.vn)

4.6. Biệt thự

Khi phân biệt loại nhà ở không thể không đề cập cập đến phân khúc đắt đỏ, trong đó, biệt thự được xem như là một trong những dòng bất động sản cao cấp. Ngôi nhà được chú tâm đến từng chi tiết từ thiết kế đến vật liệu và không gian xây dựng để đem lại điều kiện sống tốt nhất cho người sinh hoạt.

Minh họa biệt thự
Minh họa biệt thự (Nguồn: inhousedesign.vn)

4.7. Phân hạng nhà ở theo từng cấp bậc

Trên thực tế, việc xây dựng rất cam go và đòi hỏi nhiều kỹ năng nên việc đảm bảo theo 100% của tiêu chí đưa ra là rất khó. Trong những trường hợp đó, nhà nước cũng có những hình thức nhận diện loại nhà đa dạng để khi bị bó buộc trong tiêu chuẩn chung nhưng vẫn nằm ở mức độ cho phép. Tương tự, khi phân hạng nhà theo cấp bậc, các loại nhà sẽ được chia thành 3 hạng, riêng nhà tạm sẽ không được phân hạng. Trong đó:

- Hạng 1: Đạt được ít nhất 3 tiêu chuẩn với nhà ở các cấp, và ít nhất 4 tiêu chuẩn đối với biệt thự.

- Hạng 2: Đạt được ít nhất 80% so với tiêu chí nhà hạng 1.

- Hạng 3: Đạt được ít nhất 70% so với tiêu chí nhà ở hạng 2.

5. Khung giá thuế cho từng loại sau khi phân biệt các loại nhà

Như đã đề cập ở đầu bài, việc phân loại nhà còn có mục đích giúp nhà nước xác định được mức thuế sao cho phù hợp với người dân. Mức thuế sẽ thay đổi theo từng cấp bậc cũng như thứ hạng mà ngôi nhà đã được xếp vào. Để đảm bảo sự ổn định, thuế được Liên bộ quy định trung bình là 1.000 đồng/m2. 

5.1. Khung giá thuế nhà

Nếu mong muốn xem rõ hơn, mọi người có thể tham khảo những con số sau đây. Khung giá thuế dựa vào việc phân biệt loại nhà ở, ví dụ như:

- Biệt thự: thường nằm ở mức 1.100 đồng cho hạng 1.950 đồng cho hạng 2 và 700 đồng cho hạng 3.

- Nhà cấp 1: 950 đồng cho hạng 1.700 đồng cho hạng 2.550 đồng cho hạng 3.

- Nhà cấp 2: 700 đồng cho hạng 1.550 đồng cho hạng 2.450 đồng cho hạng 3.

- Nhà cấp 3: 550 đồng cho hạng 1.450 đồng cho hạng 2.350 đồng cho hạng 3.

- Nhà cấp 4: 350 đồng cho hạng 1.250 đồng cho hạng 2.150 đồng cho hạng 3.

- Nhà tạm: dao động từ 50 đến 100 đồng tùy trường hợp.

5.2. Phương pháp xác định diện tích và cách tính

Với các hình thức nhận diện loại nhà ở phía trên, công thức thuế nhà sẽ dựa vào diện tích thực tế mà người dân sử dụng. Trong đó:

- Sc: là diện tích nơi ở, làm việc.

- Sp: là phụ phục vụ các sinh hoạt hoạt thường ngày. (Đối với nhà từ cấp 3 trở xuống, Sp mặc định là 50%)

- Sbc: là diện tích ban công, lô gia được mặc định tính là 50%.

- Ssd: là diện tích thực tế dùng dùng để tính thuế.

Từ đó Ssd = Sc + Sp + 50%Sbc

Với nhà từ cấp 3 trở xuống, ta áp dụng công thức: Ssd = Sc + 50%Sp + 50%Sbc

Ngoài ra, còn quy định rõ về thuế cho những ngôi nhà cao tầng với mức thuế giảm theo tỷ lệ phần trăm được tính bắt đầu từ tầng 1.


Mức thuế từng loại nhà
Mức thuế từng loại nhà (Nguồn: thuvienphapluat.vn)

Như vậy, theo sự phát triển của đô thị hóa, các mô hình nhà ở mọc lên rất nhiều để đáp ứng đời sống dân cư. Để kiểm soát, quản lý, đồng thời nâng cao chất lượng đời sống của người dân, việc phân loại nhà đã được hợp thức hóa trong luật đồng thời ban hành các quy định để người dân có thể nhìn theo và thực hiện.

Qua bài phân tích trên, hi vọng sẽ đem đến những thông tin hữu ích khi mọi người đang trong quá trình phân biệt các loại nhà để tìm kiếm căn hộ phù hợp cho bản thân. Để có thêm sự giúp đỡ từ trang bất động sản uy tín và dồi dào kinh nghiệm, mọi người có thể liên hệ hotline 0979 391 761 để gặp Chuyên viên tư vấn hoặc tìm hiểu các dự án bất động sản tốt nhất tại hethongnhadat.vn.