Đặt cọc mua nhà chung cư, nguy cơ mất trắng cho những ai chưa biết gì

 Trong quá trình mua bán các loại hình nhà ở cụ thể là chung cư, đặt cọc mua nhà chung cư là thủ tục đầu tiên giữa bên mua và bên bán. Tuy đây chỉ là một sự ràng buộc các bên thực hiện nghĩa vụ của mình, nhưng vẫn có một vài lưu ý mà cả hai bên cần biết để tránh bị thiệt hại không mong muốn.

1. Thế nào là đặt cọc mua nhà chung cư?

Khái niệm “đặt cọc” được quy định trong bộ luật Dân sự 2015, tại điều 328 có thể được hiểu như sau: Đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền, kim loại quý (vàng, bạc, bạch kim,...), đá quý (kim cương, hồng ngọc,...) hoặc đồ vật có giá trị tương đương khoản muốn đặt cọc trong một thời hạn, nhằm mục đích để các bên tham gia giao dịch, mua bán tiến hành giao kết, thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng theo quy định của pháp luật. 

Lập hợp đồng đặt cọc mua bất động sản
Lập hợp đồng đặt cọc mua bất động sản (Nguồn: homeoutlet.com)

Khái niệm trên đương nhiên cũng được áp dụng trong quá trình đặt cọc mua nhà chung cư

Kèm theo điều kiện thuộc những trường hợp như sau: Sau khi hợp đồng được giao kết, các bên đã và đang thực hiện theo hợp đồng thì khoản đặt cọc sẽ được hoàn trả lại cho bên mua hoặc nếu có thỏa thuận khác, khoản đặt cọc đó sẽ được gộp vào để bên mua thực hiện việc trả tiền trong cuộc giao dịch. 

Trong trường hợp bên mua không đồng ý giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, bên bán có quyền sở hữu phần đặt cọc trước đó. Ngược lại, nếu người từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng là bên bán thì người này buộc phải trả lại khoản đặt cọc, đồng thời bồi thường một khoản tài sản có giá trị tương đương với khoản đặt cọc trước đó cho bên mua nếu hai bên không có thỏa thuận khác.

Do vậy, hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư là loại văn bản chuyên dụng được sử dụng để thực hiện bước đầu thỏa thuận mua bán căn chung cư.

2. Tại sao lại phải đặt cọc mua nhà chung cư.

Dù là mua hay thuê các loại hình nhà ở, phổ biến là nhà chung cư thì thủ tục đặt cọc là việc cần thiết nhằm tạo sự tin tưởng, đảm bảo an toàn tài chính giữa đôi bên tham gia giao dịch, đồng thời, hạn chế đến mức thấp nhất tỷ lệ phát sinh các tranh chấp, rủi ro sau này.

Để hợp đồng được chặt chẽ và logic nhất có thể thì người giao dịch nên tham khảo một số mẫu đặt cọc mua nhà chung cư. Bởi hợp đồng đặt cọc mua nhà đất, chung cư hay bất động sản luôn có tính pháp lý rất cao nên nó sẽ là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền đứng ra giải quyết các mâu thuẫn có thể xảy ra trong quá trình sang tên, mua bán. Mọi điều khoản có trong hợp đồng sẽ được hai bên thống nhất, thỏa thuận với nhau từ khoản giá trị đặt cọc đến các nghĩa vụ buộc các bên thực hiện. 

3. Tên gọi khác của hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư.

Hợp đồng đặt cọc mua bất động sản (nhà đất, chung cư) có tên gọi khác là thỏa thuận đặt cọc mua bất động sản. Tuy có cái tên khác nhau nhưng hai mẫu văn bản này vẫn sẽ có giá trị pháp lý tương đương nhau, trở thành cơ sở giải quyết các rủi ro, mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh trong quá trình đặt cọc.

4. Các trường hợp làm hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư.

Thỏa thuận đặt cọc của mỗi cuộc giao dịch chung cư, nhà đất đều sẽ được bên mua và bên bán trao đổi trước khi ký kết. Tuy nhiên, tùy vào từng trường hợp, từng đối tượng mà người giao dịch dựa vào đó để thể hiện hợp đồng sao cho phù hợp, chặt chẽ, tránh rủi ro pháp lý. Các trường hợp thường thấy sẽ được đề cập cụ thể dưới đây.

4.1. Giữa khách hàng và chủ đầu tư.

Chỉ khi cả hai bên mua và bán đã đi đến thống nhất chung tất cả các điều khoản được ghi rõ, thì hợp đồng đặt cọc mới đủ điều kiện để thực hiện. Qua đó, bên mua sẽ được quyền thực hiện cơ bản những thủ tục đặt cọc mua nhà chung cư là yêu cầu bên bán cung cấp các thông tin cần thiết, bao gồm:

- Thông tin tổng quát và đầy đủ của căn chung cư. Kèm theo các loại giấy tờ có giá trị pháp lý nhất định chứng minh được tính hợp pháp của căn hộ, bao gồm: giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, biên bản bàn giao được cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp,...

- Thông tin về tiến độ, thời gian hoàn thành thi công căn hộ (nếu có) và ngày, giờ cụ thể bàn giao, chuyển nhượng chính thức. 

Sau đó, hai bên sẽ tự thỏa thuận khoản tiền đặt cọc mà pháp luật nước ra sẽ không quy định cụ thể mức đặt cọc là bao nhiêu, đồng thời, cam kết đảm bảo thực hiện hợp đồng.

Bàn giao chung cư cho người mua
Bàn giao chung cư cho người mua. (Nguồn: nhadatnhanh.vn)

Tuy nhiên, có thể nói, pháp luật nước ta hiện tại vẫn chưa thể đảm bảo quyền lợi của người mua một cách triệt để, tối ưu. Bởi đặt cọc mua nhà chung cư chỉ đơn giản là thủ tục tạo sự tin tưởng cho người mua rằng người bán sẽ không chuyển nhượng hay bán cho người khác. Ngoài ra, khoản tiền người mua đã đặt cọc đương nhiên sẽ không ảnh hưởng gì đến tiến độ thanh toán tài sản nhà đất, chung cư đã ký hợp đồng mua. Do vậy, người mua cần phải lưu ý mọi thỏa thuận về điều khoản thanh toán, điều khoản bồi thường, mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư,.. trước khi đặt bút ký kết để tránh bị tổn thất tài sản của bản thân.

4.2. Giữa người bán (người đã ký hợp đồng với CĐT) và người mua.

Trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc chỉ được thành lập với các bên tham gia bao gồm người mua trước với chủ đầu tư của căn chung cư. Do vậy, mọi trình tự thuộc thủ tục đặt cọc mua nhà chung cư và các giấy tờ liên quan khác phải được đảm bảo an toàn về mặt pháp lý khi muốn hợp đồng này được thực hiện với người mua sau. Ngoài ra, người mua sau nên chọn cho mình những dự án căn chung cư đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đảm bảo tính hợp pháp, biểu hiện là dự án chung cư đã được ngân hàng bảo lãnh, đảm bảo tiến độ xây dựng của dự án. Còn về hợp đồng mua bán, loại hợp đồng này chỉ được lập ra bởi người mua trước với chủ đầu tư. 

Thông thường, việc ký giấy đặt cọc mua nhà chung cư sẽ được tiến hành thông qua hai giai đoạn, với giai đoạn đầu tiên sẽ mang tính chất người mua giữ chỗ căn hộ để người bán không bán cho người khác. Các điều khoản trong hợp mà người mua cần lưu ý trước khi ký kết bao gồm:

- Những chi tiết cần được thiết kế thêm và thời gian hoàn thiện thi công toàn bộ căn chung cư để bàn giao lại.

- Mức bồi thường và cách xử lý các vi phạm khi bên thi công thiết kế có phần sai lệch với thỏa thuận hay thời gian bàn giao bị trì hoãn và một vài vi phạm khác.

- Phần phụ lục đính kèm của hợp đồng.

Đến giai đoạn bàn giao chung cư, bên mua cần lưu ý các khoản mục thể hiện tính hợp pháp của căn hộ và các điều khoản khác về chính sách của chung cư như: quản lý, bảo dưỡng, các hệ thống bảo vệ chung,... và tổng mức phí phát sinh phải đóng của cả năm. Cụ thể hơn là:

- Thông tin chi tiết của căn hộ, thông tin của chủ sở hữu mới và cũ của chung cư.

- Khoản tiền, phương thức thời và hạn thanh toán đặt cọc theo từng đợt.

- Lệ phí và mức thuế mà nghĩa vụ hai bên phải nộp khi đặt cọc mua nhà chung cư

- Cuối cùng là chữ ký xác nhận của bên mua và bên bán.

Tóm lại, trong cả quá trình trên, bên mua sau có quyền yêu cầu bên bán cung cấp các thông tin cần thiết kèm theo những văn bản có thể chứng minh, sau khi nắm đầy đủ hàng loạt giấy tờ pháp lý thì người mua mới được ký thỏa thuận. Sau đó, tiến hành các thủ tục công chứng và thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật sau này. 

5. Những lưu ý không thể bỏ qua trước khi đặt cọc mua nhà chung cư

Trước khi bắt đầu tiến hành đặt cọc nhà đất, chung cư thì người mua cần tìm hiểu kỹ về căn nhà để tránh trường hợp khi mua về sẽ gặp phải vấn đề việc sử dụng và cho, chuyển nhượng. Trong trường hợp tệ hơn thì có thể vừa mất tiền vừa không mua được nhà. Để đảm an toàn tài chính và quyền lợi của bản thân, người mua cần kiểm tra thông tin của căn chung cư theo những mục dưới đây.

5.1. Kiểm tra pháp lý căn nhà.

Sổ đỏ và sổ hồng là hai quyển sổ có đủ giá trị pháp lý để chứng minh quyền sở hữu đất và các tài sản gắn liền với đất, chứng minh được bất động sản đó đang có tranh chấp hay có đang bị thế chấp hoặc đang chờ, chấp hành quyết định từ có quan nhà nước có thẩm quyền hay không. Phương pháp thông thường mà người mua có thể áp dụng để kiểm tra pháp lý căn nhà trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư là đối chiếu bản sao sổ đỏ và sổ hồng (đã được công chứng trong thời gian gần đó) của bên bán cung cấp với thông tin tương tự được lấy từ UBND địa phương và xem thử hai nguồn thông tin này có trùng với nhau không.

Giấy tờ có chức năng chứng minh quyền sở hữu bất động sản
Giấy tờ có chức năng chứng minh quyền sở hữu bất động sản (Nguồn: datnenhot.vn)

5.2. Kiểm tra tính chính danh chủ nhà.

Để xác minh người bán chung cư cho mình có chính xác là chủ sở hữu của bất động sản đó hay không thì người mua cần đối chiếu, so sánh thông tin của người chủ đó hoặc của người đại diện theo pháp luật (đáp ứng đủ các yếu tố về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự) có trong sổ đỏ với thông tin có trong căn cước công dân/ chứng minh thư/ hộ khẩu tương ứng. Trong trường hợp người bán đã có vợ hoặc chồng thì cần đối chiếu thông tin của cả hai người. Nếu cẩn thận hơn nữa, người mua có thể xin thông tin từ UBND địa phương để so sánh với sổ hồng bản sao (hoặc chụp hình) trước khi đặt cọc mua nhà chung cư.

5.3. Kiểm tra quy hoạch.

Người mua có thể tìm đến UBND địa phương (quận, huyện) tại bộ phận kiểm tra quy hoạch hoặc các Phòng Quản lý đô thị để xin đầy đủ thông tin về chung cư, nhà đất có đang thuộc diện sắp giải tỏa hay không.

5.4. Tìm hiểu lịch sử nhà.

Tuy pháp luật nước ta không quy định và cũng không quan trọng hóa lịch sử của ngôi nhà hay căn chung cư, nhưng tâm lý của đa số người mua rất dễ bị ảnh hưởng bởi yếu tố này, cụ thể là yếu tố tâm linh và phong thủy. Bằng chứng là không ít người e ngại việc mua một căn nhà mà trước đó trong chính căn nhà này đã xảy ra các vụ việc dẫn đến nhiều lời đồn đại không tốt, từ đó vô tình làm tăng tỷ lệ hủy giao dịch đặt cọc mua nhà chung cư.

5.5. Lập hợp đồng đặt cọc mua nhà.

Sau khi đã hoàn thành kiểm tra các vấn đề trên thì người mua hoàn toàn yên tâm thành lập hợp đồng tiến hành đặt cọc. Phương pháp tốt nhất để lập hợp đồng đó chính là văn bản, dù pháp luật không quy định bắt buộc phải công chứng, nhưng, có rất nhiều trường hợp vì chủ quan hay quá tin tưởng mà thỏa thuận bằng miệng, viết tay giấy thỏa thuận không theo quy định của pháp luật, mà dẫn đến các mâu thuẫn phát sinh sau này. Việc đó vừa ảnh hưởng đến quyền lợi của bên mua và bán, vừa khiến cơ quan nhà nước khó xử lý các tranh chấp đó.

Do vậy, người mua vẫn nên download hợp đồng đặt cọc mua nhà, nhà đất từ các nguồn chính thống để sử dụng trong khi đặt cọc.

5.6. Kiểm tra điều khoản hợp đồng đặt cọc trước khi ký.

Trước khi ký thì người mua buộc phải lưu ý toàn bộ các mục có ghi trên hợp đồng bao gồm: thông tin chung cư, nhà ở, thông tin về việc thanh toán các khoản tiền, thời gian bàn giao, các loại thuế, lệ phí các bên cần phải nộp,.. Sau khi giao tiền cọc, người mua cần phải có ủy nhiệm chi từ ngân hàng hoặc biên bản xác nhận giao nhận tiền.

6. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư mới nhất.

Dưới đây là mẫu hợp đồng đặt cọc chuẩn theo quy định của pháp luật mà những người đang có ý định đặt cọc mua nhà đất, chung cư, bất động sản nói chung có thể tham khảo. Bản đầy đủ tại đây.

Mẫu hợp đồng đặt cọc
Mẫu hợp đồng đặt cọc

Đó là một vài thông tin về đặt cọc khi giao dịch nhà chung cư do hethongnhadat.vn cung cấp. Để tìm hiểu thêm quá trình đặt cọc mua nhà chung cư, khách hàng có thể liên hệ với chúng tôi để được tư vấn.