Giấy phép 1/500 là gì? Mua dự án chỉ có giấy phép 1/500 có thực sự an toàn?

Khi đi mua đất, nhân viên sẽ giới thiệu với bạn là dự án đã được quy hoạch 1/500 rồi. Tuy nhiên, liệu bất động sản chỉ có giấy phép 1/500 đã đủ an toàn chưa? Bài viết về giấy phép quy hoạch đất 1/500 ngày hôm nay sẽ giúp bạn có thêm thông tin để trả lời chính xác câu hỏi này.

1. Giấy phép 1/500 là gì?

1/500 (hay còn được gọi bằng cái tên khác là bản quy hoạch chi tiết xây dựng bằng tỷ lệ 1/500) là bản thể hiện nội dung việc quy hoạch phân khu và quy hoạch chung được cụ thể hóa. Nó là bản bố trí các công trình ở trên mặt đất chi tiết đến từng ranh giới các lô đất của các dự án đầu tư và xây dựng một cách đầy đủ, bao gồm hạ tầng, chi tiết, kỹ thuật. Bản bố trí là nền móng cơ bản để ta có thể định vị công trình, thi công thiết kế và xây dựng.

Đặt câu hỏi Giấy phép 1/500 là gì? Đây chính là cơ sở để người dân nhận được đền bù khi đất nông nghiệp bị giải tỏa nhằm mở rộng đường xá hoặc các dự án xây dựng khu công nghiệp, nhà ở, … nhằm phát triển kinh tế – xã hội.

Quy hoạch 1/500 là quy hoạch 1/2000 nhưng được cụ thể hóa chi tiết hơn. Là cơ sở để chủ đầu tư xây dựng được cấp những giấy phép cần thiết về xây dựng và quản lý việc đầu tư và xây dựng theo quy hoạch. Quy hoạch 1/500 khi lập ra phải phù hợp với 1/2000.


Bản đồ quy hoạch 1/500 mẫu của SadakoBản đồ quy hoạch 1/500 mẫu của Sadako (Nguồn: bandatnendongnai.vn)

Chủ đầu tư phải xin giấy phép 1/500 trong những trường hợp sau

– Khi xây dựng những công trình tập trung: khu dân cư sinh sống, khu đô thị phát triển, khu dịch vụ du lịch, khu phát triển thương mại dịch vụ, khu bảo tồn thiên nhiên, khu có nhiều cụm công nghiệp, các công trình liên quan đến y tế, văn hóa, giáo dục cho người dân,…

– Sau khi được phê duyệt quy hoạch 1/2000, người ta phải tiến hành lập giấy phép quy hoạch 1/500 cho những dự án có quy mô từ 5 ha trở lên (nhà ở, chung cư lớn hơn 2 ha).

Các trường hợp không cần phải xin giấy phép quy hoạch 1/500

– Các dự án đầu tư xây dựng có quy mô không đến 5 ha như dự án nhà ở hoặc chung cư không đến 2 ha, nhưng chủ đầu tư xây dựng buộc phải đảm bảo thiết kế đạt các nội dung như: phương án xây dựng công trình, vẽ đầy đủ các mặt bằng, giải pháp giải quyết việc điện đường trường trạm trong nội dung bản vẽ có cơ sở phù hợp với giấy phép 1/2000 đã được Nhà nước phê duyệt.

– Các công trình đơn lẻ, công trình công cộng quy mô nhỏ tuân theo các hạng mục thiết kế của giấy phép 1/2000 đã được phê duyệt.

2. Những yếu tố mà giấy phép 1/500 phải thể hiện rõ

- Dân số

- Diện tích đất sẽ được chủ nhà đầu tư sử dụng

- Đường xá, các dịch vụ công cộng của người dân

- Tổ chức không gian thiết kế, thiết kế kiến trúc cảnh quan

- Các công trình công cộng: đèn đường, xử lý nước cho người dân...

- Từng lô đất phải được thiết kế, lên kế hoạch kỹ càng

- Giá của đất sử dụng

- Các công trình có yếu tố bên ngoài nhưng vẫn thuộc giấy phép: đường đi, vỉa hè, tường rào, cổng,..


Những yếu tố mà giấy phép 1/500 phải thể hiện rõ
Những yếu tố mà giấy phép 1/500 phải thể hiện rõ (Nguồn: bandatnendongnai.vn)

3. Phân biệt giấy phép 1/500 và 1/2000

Sự khác biệt giữa 1/500 và 1/2000 được thể hiện rõ nét qua các yếu tố sau

Nơi thực hiện các loại giấy phép

Giấy phép quy hoạch 1/2000 được thực hiện bởi địa phương có công trình xây dựng, dự án.

Quy hoạch 1/500 được thực hiện bởi các công ty BĐS, đơn vị doanh nghiệp, cơ quan.

Mục đích lấy ý kiến

Mục đích lấy ý kiến đối với các bản quy hoạch 1/500 dự án bất động sản chính là tập trung vào một số vấn đề thực tế và cụ thể của dự án. Ý kiến được đóng góp chủ yếu là dành cho chủ đầu tư trước khi thực hiện, triển khai các dự án để khách hàng và các nhà đầu tư có thể có trong đầu những hình dung rõ ràng, cụ thể nhất.

Mục đích của việc lấy ý kiến đối với những bản quy hoạch 1/2000 mang theo những tính chất định hướng cho cả một khu vực lớn, đóng góp chủ yếu về quy hoạch sử dụng đất, mạng lưới giao thông. Ý kiến được đóng góp nhằm gửi cho đơn vị chức năng, chính quyền các cấp, hoặc những nhà quản lý trong quá trình xây dựng bản quy hoạch.

Đồ án quy hoạch

Giấy phép 1/500 là đồ án dùng để quy hoạch việc xây dựng chung.

Giấy phép quy hoạch chi tiết 1/2000 là đồ án quy hoạch chi tiết.

Ngoài ra, còn có một số tiêu chí khác giúp phân biệt hai bản đồ quy hoạch trên như sau: 

– Quy hoạch chi tiết của 1/2000 có ý kiến mang tính định hướng cho cả một khu vực đô thị rộng lớn, còn quy hoạch chi tiết 1/500 chỉ cần có ý kiến cá nhân cụ thể để giúp cho người chủ đầu tư dự án.

– Quy hoạch 1/2000 có đối tượng là những khu đô thị lớn, còn những đối tượng của giấy phép 1/500 dự án bất động sản là những cơ quan thuộc cấp chính quyền quản lý việc xây dựng theo quy hoạch.

– Quy hoạch 1/2000 là hình thức xây dựng không gian được quy hoạch theo các kiến trúc và tham quan, còn quy hoạch 1/500 chi tiết đến từng công trình một, từng giai đoạn một.


Đồ án quy hoạch quận 2Đồ án quy hoạch (Nguồn: ndndaily.com)

4. Giấy phép 1/500 được cơ quan nào phê duyệt? 

- Đầu tiên, bộ xây dựng tiến hành phê duyệt đất được quy hoạch theo 1/500 nằm trong phạm vi cho phép của chính phủ.

- Thứ hai, ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ phê duyệt những chi tiết thuộc thẩm quyền phê duyệt của mình.

- Thứ ba, đến cấp huyện phê duyệt những quy hoạch diễn ra ở nông thôn.

Sau khi hoàn tất ba thủ tục trên thì bạn đã có thể có được giấy phép quy hoạch 1/500 đã phê duyệt và đã có thể bắt đầu với dự án bất động sản của mình. Chỉ cần có giấy tờ rõ ràng, đúng pháp luật và đủ thẩm quyền để tiến hành dự án.

5. Tầm quan trọng của giấy phép 1/500

Sau khi được những cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thông qua, bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 sẽ là thứ xác định tính chất pháp lý của dự án hoặc mảnh đất đó đó. Từ đó, nó giúp cho những người mua đất yên tâm hơn về mức độ đáng tin của dự án. Các lô đất được chia ranh giới một cách rõ ràng, các công trình phụ cũng có trong bản đồ và được thể hiện rất rõ ràng.

Việc quy hoạch chi tiết 1/500 được thông qua cũng đồng nghĩa với việc quá trình chuyển nhượng đất đai, quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện trong minh bạch rõ ràng dưới sự bảo đảm quyền lợi và quản lý của các cơ quan từ Nhà nước. Bản đồ quy hoạch cũng chính là thể hiện chi tiết những gì mà chủ đầu tư dành cho khách hàng.  

6. Dự án có giấy phép 1/500 khác gì so với dự án không có 

Hiểu một cách nôm na, quy hoạch 1/500 là bản đồ xây dựng tỷ lệ 1/500 được quy hoạch chi tiết. Nó quy định việc quy hoạch phân khu và quy hoạch chung một cách đầy đủ chi tiết. Bản đồ quy hoạch 1/500 sắp xếp toàn bộ những công trình ở trên mặt đất một cách cụ thể. Trong phương diện hạ tầng kỹ thuật,  1/500 thể hiện sự bố trí chi tiết đến tận ranh giới từng lô đất.

Nói cách khác, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 dự án bất động sản chính là quy hoạch toàn bộ dự án được đầu tư xây dựng trên toàn bộ mảnh đất, là cơ sở để chủ nhà đầu tư có thể định dạng cơ sở kỹ thuật, định vị vị trí công trình và thực hiện công cuộc xây dựng.

Quyết định quy hoạch 1/500 là cơ sở để người ta thành lập các dự án xây dựng có đầy đủ các giấy tờ do pháp luật quy định do các nhà quản lý việc đầu tư xây dựng đất cấp phép. Các quy hoạch trong giấy phép quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 phải thống nhất với giấy phép 1/2000. Chúng do chính chính quyền địa phương tổ chức xây dựng và cấp phép. 

7. Mua dự án có giấy phép 1/500 thực sự an toàn?

Như đã được chỉ ra ở trên, quy hoạch 1/500 là điều kiện cần để dự án được cấp giấy phép xây dựng từ các cơ quan thẩm quyền. Đất nền được phê duyệt giấy phép tỷ lệ 1/500 bằng nghĩa với việc đã được cấp giấy phép thi hành. 

Do đó, khi mua các đất nền này, nhà đầu tư sẽ tránh được một phần các khả năng như dự án tạm ngưng hoặc bị ngừng không cho phép tiếp tục thi công. Tuy nhiên, một dự án đất nền thực sự an toàn cho các nhà đầu tư không chỉ cần có giấy phép 1/500 dự án bất động sản đã được phê duyệt mà còn cần nhiều yếu tố khác để đảm bảo như:

Năng lực chủ đầu tư:

Hiện nay, các dự án đất nền khi được rao bán hoặc kêu gọi góp vốn vốn chỉ mới ở giai đoạn san lấp các chỗ và giải phóng mặt bằng xung quanh chứ chúng chưa được hoàn tất về mặt thủ tục pháp lí. 

Một dự án đất nền được coi là giao dịch hợp pháp chỉ khi đã bảo đảm với người đầu tư trong phương diện cơ sở hạ tầng, được đánh dấu để đo vạch, cắm các cột mốc làm ranh giới, đã thiết kế xong bản thiết kế và được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền chứ không chỉ chỉ cần quy hoạch 1/500. 

Do đó, khi đã biết được thông tin và năng lực của người chủ đầu tư dự án, người mua có thể tránh khỏi các khả năng như giao mặt bằng trễ kỳ hạn hoặc thay đổi cách thức quy hoạch mà không thương lượng được.

Giấy chuyển mục đích sử dụng đất:

Pháp luật đã có quy định rõ ràng là không cho phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp hoặc đất trồng cây lâu năm, mà chỉ có đất thổ cư mới được cấp phép xây dựng nhà ở. Trong khi đó, theo các chuyên gia, nhiều dự án đất nền hiện nay chủ yếu là thuộc sở hữu tư nhân hoặc nhóm doanh nghiệp nhỏ góp đất từ cư dân. Những mảnh đất nền này đa số được sử dụng cho mục đích nông nghiệp và trồng cây, cho nên chúng không được chia ra hay quy hoạch hay cấp giấy phép 1/500 xây dựng. Do vậy, người mua phải lưu ý đến mục đích sử dụng đất được ghi trên giấy chuyển mục đích sử dụng đất để tránh nhầm lẫn.

Hợp đồng giao dịch:

Khi giao dịch mua bán, chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách hàng dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Sau khi ký hợp đồng dạng này, người mua được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm.

Tuy nhiên, nếu hợp đồng có vấn đề, khi xảy ra tranh chấp khởi kiện giữa chủ đầu tư và khách hàng thì pháp luận rất khó để đảm bảo quyền lợi cho người mua. Do vậy, hợp đồng giao dịch cũng là một trong các loại giấy tờ quan trọng mà người mua cần xem xét kỹ bên cạnh giấy phép quy hoạch để nhận ra những điều khoản bất lợi cho mình nếu có.

Hợp đồng giao dịch là một trong các loại giấy tờ quan trọngHợp đồng giao dịch là một trong các loại giấy tờ quan trọng

Ngoài ra, khách hàng còn phải quan tâm đến nhiều thủ tục khác trong quá trình mua bán, giao dịch đất nền để tránh những rủi ro đáng tiếc.

Trên đây là khái niệm về giấy phép 1/500, những trường hợp cần và không cần xin giấy phép và những lưu ý khác về giấy phép này. Bạn có thể tham khảo tại website hethongnhadat.vn hoặc liên hệ trực tiếp hotline 0979391761 để có thể hiểu rõ hơn về 1/500 và những giấy tờ khác liên quan đến việc mua bán bất động sản.