Hoàn công nhà chung cư thủ tục và hướng dẫn hồ sơ chi tiết

Hoàn công nhà chung cư là thủ tục mang tính pháp lý và bắt buộc không thể bỏ qua sau khi hoàn tất xây dựng, để một công trình có thể chính thức được đưa ra thị trường. Vậy hoàn công là gì và hồ sơ hoàn công gồm những gì, bạn đọc hãy theo dõi bài viết dưới đây để nắm rõ thông tin hơn.

1. Định nghĩa về hoàn công nhà chung cư và các kiến thức cần nắm

Để thực hiện thủ tục hoàn công cho chung cư, điều đầu tiên cần nắm rõ định nghĩa của hoàn công và lý do, cùng với tầm quan trọng của việc hoàn công.

1.1. Hoàn công chung cư là gì?

 Hoàn công là bước cuối cùng để hoàn thành một công trình, một thủ tục hành chính không thể thiếu trong quá trình hoàn tất một dự án xây dựng. Hồ sơ hoàn công sẽ thể hiện đầy đủ các thông tin về việc thay đổi và sửa đổi của công trình sau khi hoàn tất thi công. 

Trong hồ sơ hoàn công xây dựng nhà chung cư, các bên nhà đầu tư và đơn vị thi công sẽ xác nhận đã hoàn thành xây dựng và nghiệm thu công trình. Sau đó, nộp đến Ủy ban nhân dân Quận/Huyện hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để được cấp phép. Trên thực tế, hầu như nhiều chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà ở thường chỉ quan tâm đến quá trình thi công và hoàn thiện, hoặc nhận được giấy phép xây dựng mà bỏ quên thủ tục mang tính pháp lý là hoàn công.

Hoàn công cần thiết cho quá trình hoàn tất công trình
Hoàn công cần thiết cho quá trình hoàn tất công trình (Nguồn: giaoducthoidai.vn)

1.2. Tại sao khi xây xong dự án phải hoàn công

Khi có hồ sơ hoàn công nhà chung cư, công trình sẽ được cấp và đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tất cả những tài sản gắn liền kèm theo.

Không những vậy, trong pháp luật đã quy định các công trình nhà ở, các loại công trình khác ở đô thị và các công trình nhà ở riêng lẻ ở nông thôn nhưng nằm trong khu di tích lịch sử - văn hóa, các khu bảo tồn đều phải tiến hành thủ tục hoàn công. Vì vậy, đây là khâu quy trình mang tính pháp lý và có ảnh hưởng quan trọng đến công trình nên chủ nhà và các chủ đầu tư cần tìm hiểu và thực hiện đầy đủ để tránh gặp phải vấn đề liên quan đến vi phạm pháp luật. Người mua nhà và chủ sở hữu chung cư cũng cần kiểm tra và xác nhận thủ tục hoàn công để không gặp phải các rủi ro như nộp phạt và các hậu quả phát sinh khác khi muốn thực hiện các giao dịch mua bán công trình trong tương lai.

1.3. Vai trò của hoàn công nhà chung cư

Hồ sơ hoàn công giúp chủ đầu tư và các cơ quan quản lý, thanh tra dễ dàng giải quyết các công việc như:

- Hỗ trợ cho công tác nghiệm thu công trình.

- Làm cơ sở để quyết toán dự án, từ đó phục vụ cho quá trình kiểm toán và thanh tra.

- Hỗ trợ cho việc đưa ra phương án bảo vệ công trình.

- Giúp các cơ quan quản lý công trình nắm rõ thực trạng và cấu tạo của dự án, nhờ đó khai thác hiệu quả và dễ dàng hơn trong việc đưa ra các biện pháp tu sửa, cải tạo công trình.

- Giúp các cơ quan thanh tra và cơ quan nghiên cứu dự án nắm rõ các thông tin và số liệu liên quan đến công trình một cách nhanh chóng và đầy đủ.

Hoàn công phục vụ cho quá trình kiểm kê và nghiệm thu
Hoàn công phục vụ cho quá trình kiểm kê và nghiệm thu (Nguồn: chuyendong.vn)

1.4. Các trường hợp được miễn hoàn công xây dựng

Nằm trong bộ Luật xây dựng 2014 đã được Quốc hội sửa đổi và thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/1/2021, theo đó một số các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:

- Các công trình xây dựng bí mật và khẩn cấp của Nhà nước.

- Các công trình xây dựng tạm thời theo quy định của Luật xây dựng.

- Công trình được xây dựng dựa trên vốn đầu tư công.

- Công trình được xây dựng trên địa bàn 2 tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài những công trình đô thị được phê duyệt, những công trình khác như chung cư đều bắt buộc phải làm hồ sơ hoàn công nhà chung cư an toàn.

- Nhà ở riêng lẻ của người dân dưới 7 tầng thuộc dự án nằm trong khu đô thị, các dự án có bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Theo nguyên tắc hoàn công, công trình sẽ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng trước khi thực hiện hoàn công, các trường hợp trên được miễn giấy phép xây dựng nên đương nhiên cũng sẽ được miễn thủ tục hoàn công. Còn đối với chung cư như điều kiện trên đã ghi rõ, chủ đầu tư bắt buộc phải làm thủ tục hoàn công nhà chung cư để được phép đưa chung cư đi vào hoạt động một cách hợp pháp. Ngoài ra còn rất nhiều các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng mà bạn đọc có thể tìm hiểu kỹ hơn thông qua Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014.

2. Hồ sơ hoàn công nhà chung cư bao gồm những gì?

Hồ sơ hoàn công bao gồm các giấy tờ theo quy định và cần chuẩn bị đầy đủ để tránh việc làm lại nhiều lần sau khi gửi đến cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

2.1. Giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là giấy tờ có biểu mẫu nhất định do cơ quan nhà nước cấp. Là cơ sở để xác nhận và cho phép các cá nhân, tổ chức được thực hiện việc xây dựng nhà ở, công trình… một cách hợp pháp. Giấy phép còn là điều kiện để tổ chức thực thi quy hoạch đô thị đã được cơ quan thông qua, nhờ đó có thể xác định rằng người dân đã xây dựng đúng hay không đúng với phạm vi được cấp phép. 

Ở mỗi quốc gia, quy định về giấy phép xây dựng có thể khác hoặc giống nhau. Đối với Việt Nam, trình tự và thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng được quy định rõ ràng và đầy đủ trong Luật, Nghị định và các Thông tư của Chính phủ.

2.2. Hợp đồng xây dựng giữa Chủ đầu tư với các đơn vị nhà thầu thi công

Hợp đồng xây dựng cũng là một trong những giấy tờ quan trọng của hồ sơ hoàn công nhà ở. Đây là loại hợp đồng dân sự giữa hai bên là nhận thầu và giao thầu, trong hợp đồng sẽ ghi rõ thỏa thuận giữa các bên về quyền và nghĩa vụ khi tham gia hợp đồng. 

Ở hợp đồng xây dựng giữa Chủ đầu tư và các đơn vị thi công, đơn vị thi công có nghĩa vụ phải thực hiện việc giám sát công trình hoặc một phần công trình, cùng với đó là giao đúng thời hạn mà chủ đầu tư yêu cầu. Đối với chủ đầu tư, phải có trách nhiệm đưa ra các yêu cầu, số liệu, bản thiết kế, vật tư xây dựng,… số vốn đầu tư đúng tiến độ công trình, đồng thời nghiệm thu và thanh toán đầy đủ các khoản tiền khi công trình đã hoàn thành. Cần lưu ý hợp đồng xây dựng phải được soạn thảo và ký kết bằng văn bản.


Chủ đầu tư và đơn vị thi công ký kết hợp đồng trước khi tiến hành xây dựng công trình
Chủ đầu tư và đơn vị thi công ký kết hợp đồng trước khi tiến hành xây dựng công trình

2.3. Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng

Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng là mẫu báo cáo do cơ quan Nhà nước cung cấp, cá nhân hoặc tổ chức chỉ cần điền vào các hạng mục có sẵn để hoàn thành việc báo cáo. Nội dung của báo cáo kết quả khảo sát xây dựng của hồ sơ hoàn công nhà ở còn nằm trong Nghị định 15/2021/NĐ-CP bao gồm một vài điều như: Quy trình và phương pháp khảo sát xây dựng; Khái quát về vị trí và điều kiện của công trình; Kết quả, số liệu khảo sát sau khi phân tích;... 

2.4. Hồ sơ thiết kế thi công xây dựng

Bản vẽ thi công xây dựng là bản vẽ thường được sử dụng trong các công trình xây dựng như: nhà ở, chung cư, văn phòng, các tòa nhà lớn,... Hồ sơ hoàn công có bản vẽ thi công sẽ giúp đơn vị thi công và cả chủ đầu tư đo lường cùng kiểm kê khối lượng nguyên vật liệu, chi phí xây dựng một cách chính xác hơn.

2.5. Báo cáo kết quả thẩm định thiết kế

Được ban hành theo Thông tư 15/2019/TT-BNNPTNT của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, báo cáo kết quả thẩm định là mẫu báo cáo nêu rõ nội dung và kết quả thẩm định thiết kế dự án. Một hồ sơ hoàn công chung cư an toàn sẽ có cả báo cáo kết quả thẩm định nên bạn đọc cần chú ý và có thể tham khảo, tải mẫu báo cáo kết quả thẩm định thiết kế tại đây.

2.6. Bản vẽ hoàn công và Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định

Trong trường hợp, công trình xây dựng có thiết kế sai lệch và khác biệt so với hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công, bản vẽ hoàn công sẽ được thiết kế sau khi so sánh và đo đạc chính xác kích thước thực tế.

Bản vẽ hoàn công được sử dụng khi thực tế có sự sai lệch
Bản vẽ hoàn công được sử dụng khi thực tế có sự sai lệch (Nguồn: luatvietnam.vn)

3. Đơn vị xét duyệt hồ sơ hoàn công nhà chung cư

Các cơ quan có thẩm quyền xét duyệt hồ sơ hoàn công bao gồm:

- Ủy ban nhân dân cấp xã: phê duyệt cho các nhà ở riêng lẻ thuộc vùng nông thôn và nằm trong khu quy hoạch thuộc địa giới cấp xã.

- Ủy ban nhân dân cấp Quận/Huyện: phê duyệt cho các công trình nhà ở riêng lẻ và những công trình khác thuộc địa bàn của Quận/Huyện.

- Sở xây dựng: các công trình xây dựng cấp 1, đặc biệt, thuộc tôn giáo, khu di tích lịch sử - văn hóa, công trình nằm trên tuyến đường, trục đường lớn.

4. Chi phí hoàn công nhà chung cư

Chi phí hoàn công thường có mức giá trong khoảng từ 15 - 30 triệu đồng, ngoài ra còn phụ thuộc vào diện tích và kết cấu của công trình, một số mức giá theo diện tích có thể tham khảo là:

- Dưới 100m2 có giá: 15.000.000 VNĐ 

- Diện tích từ 100m2 đến dưới 200m2 có giá: 18.000.000 VNĐ 

- Diện tích từ 200m2 đến dưới 300m2 có giá: 25.000.000 VNĐ 

- Diện tích từ 300m2 đến dưới 400m2 có giá: 29.000.000 VNĐ 

- Diện tích từ 400m2 đến 500m2 có giá: 32.000.000 VNĐ 

- Từ 500m2 trở lên: có mức giá riêng theo quy mô của công trình

5. Quy trình thực hiện hoàn công nhà chung cư

Thủ tục hoàn công chung cư gồm 4 bước như những thủ tục hoàn công của các công trình xây dựng khác. Tuy nhiên cần cẩn thận kiểm tra để tránh các rủi ro về sự liên quan giữa các căn hộ thuộc chung cư.

5.1. Nộp hồ sơ hoàn công đã chuẩn bị

Sau khi đã hiểu hoàn công nhà chung cư như thế nào và những giấy tờ, chi phí liên quan. Chủ đầu tư chuẩn bị các giấy tờ cần nộp và kê khai đầy đủ các biểu mẫu, cuối cùng đưa hồ sơ hoàn công nộp đến Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ở Quận/Huyện để được xem xét phê duyệt. Nếu như sai sót hoặc thiếu giấy tờ quy định, chủ đầu tư sẽ được yêu cầu chuẩn bị lại hồ sơ.

5.2. Thực hiện nghĩa vụ thuế

Trong quá trình phê duyệt hồ sơ, cơ quan sẽ tính toán và đưa ra những loại thuế cần nộp. Chủ đầu tư sẽ nhận giấy yêu cầu và cần đến chi cục thuế để nộp các khoản theo đúng yêu cầu được giao trước khi nhận phê duyệt hồ sơ hoàn công xây dựng nhà chung cư.

5.3. Nhận giấy hoàn công

Bước cuối cùng để hoàn tất quy trình hoàn công là nhận giấy hoàn công tại chính cơ quan đã nộp hồ sơ. Lúc này, sau khi đã nhận được giấy hoàn công, công trình xây dựng của chủ đầu tư đã có đủ pháp lý để đưa ra thị trường và sử dụng.

Hoàn công xây dựng là một bước mang tính pháp lý quan trọng nhưng lại bị bỏ quên trong một công trình hoặc dự án xây dựng, gây ra các vấn đề và khó khăn khi muốn giao dịch buôn bán. Chủ đầu tư cần hiểu rõ thủ tục hoàn công là gì và lưu ý để bổ sung ngay nếu như đang có ý định đưa công trình ra thị trường hoặc sử dụng để tránh làm ảnh hưởng đến uy tín và chất lượng của chung cư. Bài viết đã đưa ra những thông tin về thủ tục hoàn công nhà ở chung cư cũng như những loại công trình xây dựng khác. 

Hy vọng những chia sẻ có thể giúp được khách hàng và bạn đọc nắm rõ về thủ tục hoàn công nhà chung cư. Nếu cần tìm hiểu thêm thông tin bạn có thể tham khảo tại website hethongnhadat.vn.