Lệ phí sang tên sổ đỏ và những lưu ý khi đầu tư hay mua bán nhà đất

Lệ phí sang tên sổ đỏ bao gồm các chi phí phải đóng, phục vụ cho quá trình đầu tư, mua bán, chuyển nhượng bất động sản và bắt buộc lưu ý, thực hiện theo quy định nhà nước đặt ra nhằm đảm bảo quyền, nghĩa vụ sự an toàn cho người mua/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng. 

1. Vì sao cần quan tâm lệ phí sang tên sổ đỏ?

Đó là câu hỏi thường gặp của đa số người đang có ý định giao dịch bất động sản đặt ra khi tìm hiểu các quy định có liên quan hoặc tham khảo, xem xét ý kiến của cố vấn pháp luật. Dưới đây là một vài thông tin về thủ tục và các loại lệ phí đáng được quan tâm.

Sang tên nhà đất, giấy tờ và lệ phí liên quan
Sang tên nhà đất, giấy tờ và lệ phí liên quan (Nguồn: vietnamnet.vn)

Lệ phí sang tên sổ đỏ là một trong số những lưu ý quan trọng mà người để tâm trong quá trình đầu tư, mua bán hay chuyển nhượng nhà đất. Cụ thể, sau khi hoàn thành hàng loạt các thủ tục công chứng hợp đồng, người nhận bất động sản buộc phải tiến hành thủ tục đăng ký nhận quyền sử dụng bất động sản đó thông qua cách đăng ký sang tên sổ đỏ.

Có thể hiểu rằng, đây là một hình thức đổi tên chủ đất/nhà trên sổ đỏ thành tên của người sở hữu mới và trong quá trình đó, sẽ phát sinh một vài loại phí mà người sở hữu tương lai của bất động sản cần phải nộp. Do vậy, các vấn đề về phí sang tên nhà/đất luôn được quan tâm và đặt lên vị trí hàng đầu.

2. Thủ tục hồ sơ cần hoàn thành trước khi đóng lệ phí sang tên sổ đỏ.

Trước khi đóng khoản phí các loại ví dụ như phí sang tên nhà đất hay lệ phí sang tên sổ đỏ chung cư, người nhận cần phải chuẩn bị hồ sơ và hoàn thành các thủ tục cần thiết theo trình tự thông thường như sau:

Đầu tiên, bên A (người bán/chuyển nhượng) và bên B (người mua/nhận chuyển nhượng) sẽ thỏa thuận và đi đến thống nhất chung về giá cả mua bán bất động sản. Đồng thời, bên B sẽ đặt cọc cho bên A một phần tiền và việc đặt cọc này đương nhiên hai bên sẽ thành lập hợp đồng. Hợp đồng đặt cọc tuy không bắt buộc nhưng được khuyến khích là nên công chứng nhằm đảm bảo an toàn pháp lý.

Tiếp theo, nhà nước cần có một cơ sở cụ thể, nhất định và căn cứ vào đó để thu lệ phí sang tên sổ đỏ và cho các thủ tục liên quan khác; thì các bên mua, bán cần đến cơ quan có chức năng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng, cho tặng,... Đây là mốc thời gian đáng lưu ý trong cả quá trình sang tên sổ đỏ. Trong vòng 10 ngày kể từ khi thành lập hợp đồng trên, cả hai bên phải kê khai các khoản bao gồm: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nếu quá thời hạn trên thì hai bên A và B đều sẽ bị phạt theo điều luật trong hiến pháp.

Thủ tục hồ sơ cần được hoàn thành trước khi tiến hành các thủ tục lệ phí khác
Thủ tục hồ sơ cần được hoàn thành trước khi tiến hành các thủ tục lệ phí khác

Bộ hồ sơ đầy đủ để thực hiện đúng thủ tục và đóng phí sang tên sổ đỏ dự án bao gồm:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

- Tờ khai lệ phí trước bạ.

- Hợp đồng công chứng hai bên đã lập tại cơ quan công chứng.

- Bản sao có công chứng sổ đỏ, kèm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu tất cả tài sản, nhà ở gắn với mảnh đất giao dịch

- Bản sao có công chứng CMND/ CCCD và  sổ hộ khẩu của bên A và bên B.

- Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân giữa hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng trong trường hợp đặc biệt được liệt kê ở mục 4.

Sau đó, hai bên sẽ đợi thông báo từ cơ quan chức năng có thẩm quyền về việc nộp lệ phí sang tên sổ đỏ, bao gồm thuế thu nhập cá nhân (do bên A đóng) và lệ phí trước bạ (do bên B đóng). Trong vòng 30 ngày kể từ ngày cơ quan thuế ký thông báo nộp phí, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ cho cơ quan thuế. Giá trị của hai loại phí trên sẽ được đề cập cụ thể tại mục 3. 

Cuối cùng, để hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ, người nhận bất động sản phải nộp bộ hồ sơ bao gồm: đơn đề nghị đăng ký biến động quyền sở hữu và sử dụng đất đai; hợp đồng chuyển nhượng; bản gốc sổ đỏ, giấy chứng nhận sở hữu nhà đất, giấy nộp tiền vào ngân sách chính phủ; bản sao CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của bên A.

3. Các lệ phí sang tên sổ đỏ mà bạn phải nộp.

Sau khi hoàn thành thủ tục và lập đủ hồ sơ, các bên có nghĩa vụ nộp lệ phí theo quy định pháp luật. Ngoài thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ bắt buộc phải đóng trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày có thông báo nộp phí, thì các bên tham gia phải đóng thêm các loại phí sang tên sổ đỏ dự án khác, bao gồm phí công chứng hợp đồng và lệ phí địa chính. Mọi thông tin liên quan sẽ được đề cập trong các mục sau.

Tóm tắt quy trình thủ tục đăng ký quyền sở hữu bất động sản và thủ tục nộp lệ phí
Tóm tắt quy trình thủ tục đăng ký quyền sở hữu bất động sản và thủ tục nộp lệ phí (Nguồn: nhamatpho.net)

3.1. Phí công chứng hợp đồng.

Căn cứ theo phương pháp tính tổng giá trị của bất động sản và các tài sản liên quan đến bất động sản đó (ví dụ: đất và các tài sản liên quan như nhà ở,...), khoản mức thu và cách tính phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng chung cư, nhà, đất được pháp luật quy định rõ ràng cụ thể ở Thông tư liên tịch 08/2012/TTLT - BTC - BTP và áp dụng trong mọi trường hợp trên cả nước. 

STT

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

Mức thu (đồng/trường hợp)

1

Dưới 50 triệu đồng

50.000

2

Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng

100.000

3

Từ trên 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng

300.000

4

Từ trên 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng

500.000

5

Từ trên 1 tỷ đồng đến 2 tỷ đồng

1.000.000

6

Từ trên 2 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng

1.200.000

7

Từ trên 3 tỷ đồng đến 4 tỷ đồng

1.500.000

8

Từ trên 4 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng

2.000.000

9

Từ trên 5 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng

2.500.000

10

Trên 10 tỷ đồng

3.000.000

3.2. Thuế thu nhập cá nhân.

Đây là một trong số các loại phí sang tên sổ đỏ dự án và theo pháp luật thì phí này do bên bán, chuyển nhượng nhà/đất chịu trách nhiệm đứng ra chi trả, nộp cho nhà nước. Nhìn chung, khoản chi phí này có thể coi là lớn nhất trong quá trình hoàn thành thủ tục; cụ thể, nó có giá trị bằng 2% giá chuyển nhượng được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong một vài trường hợp, điển hình là người cho và người nhận có quan hệ thân nhân hay đối với cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở thì khoản này sẽ được miễn (chi tiết có tại mục 4).

3.3. Lệ phí trước bạ.

Pháp luật Việt Nam quy định, tổ chức, cá nhân có bất động sản nói chung; nhà, đất, chung cư nói riêng thì phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu và sử dụng bất động sản. Có thể hiểu đây là lệ phí sang tên sổ đỏ dự án bất động sản mà người mua, người nhận chuyển nhượng phải đóng. Hiện nay, mức phí này đang duy trì giá trị bằng 0,5% giá chuyển nhượng được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3.4. Lệ phí địa chính.

Đây là khoản phí sang tên sổ đỏ dự án bất động sản mà các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay các tổ chức khác ủy quyền cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình giải quyết các công việc địa chính. Khoản phí trên bao gồm các loại phí nhỏ như sau:

- Lệ phí cấp sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và nhà ở: 50.000 (trong trường hợp bổ sung, đổi mới, cấp lại) hoặc 100.000 (trong trường hợp cấp mới).

- Giấy chứng nhận đăng ký biến động quyền sở hữu và sử dụng bất động sản đang giao dịch, tài sản gắn liền với bất động sản đó: 28.000/trường hợp.

- Trích lục bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính: 15.000/trường hợp.

4. Các trường hợp được miễn lệ phí sang tên sổ đỏ.

Khi đầu tư, mua bán, chuyển nhượng chung cư, nhà, đất, các bên tham gia bao gồm bên cho và bên nhận đều quan tâm chủ yếu đến vấn đề cách thức, thời gian thực hiện thủ tục, đặc biệt là các loại phí phát sinh trong quá trình hoàn thiện hồ sơ để sở hữu bất động sản. Rất nhiều người băn khoăn không biết có cách nào giảm bớt một phần gánh nặng về thuế hoặc chi phí đi hay không. Đương nhiên, trong một vài trường hợp đặc biệt, người nhận bất động sản khi tiến hành hoàn thành thủ tục và lệ phí sang tên sổ đỏ sẽ được miễn các loại phí đã nêu ở mục 3. 

Ba mẹ sẽ được miễn lệ phí sang tên sổ đỏ cho con
Ba mẹ sẽ được miễn lệ phí sang tên sổ đỏ cho con (Nguồn: centrourbano.com)

Tuy nhiên, không phải khoản phí nào cũng có thể được miễn. Theo pháp luật quy định hiện nay, chỉ xuất hiện trường hợp giảm, miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ trong tất cả các loại lệ phí có trong quá trình sang tên bất động sản. Chi tiết tại những trường hợp như sau:

- Nhận chuyển nhượng quyền sở hữu đất từ những người có quan hệ huyết thống. Ví dụ điển hình là mối quan hệ giữa ba mẹ ruột và con cái, khi đóng các khoản phí ba mẹ sẽ được miễn lệ phí sang tên sổ đỏ cho con của mình. Trong trường hợp là ba mẹ nhận nuôi con, ba mẹ chồng với con dâu,... thì thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ vẫn sẽ được miễn nếu như người con được thừa kế hoặc nhận theo di chúc.

- Trường hợp phân chia tài sản của chung, đồng sở hữu. Thường thấy là tài sản chung của vợ và chồng, khi tiến hành thủ tục phân chia, chỉ cần giấy chứng minh thân nhân thì lệ phí sang tên sổ đỏ chung cư, nhà, đất, bất động sản nói chung sẽ được miễn.

- Đối với cá nhân có duy nhất một nhà ở thuộc lãnh thổ Việt Nam tại thời điểm chuyển nhượng, do vậy, người đó sẽ chuyển nhượng toàn bộ nhà và đất đang sở hữu.

- Tối thiểu 183 ngày tính từ thời điểm sở hữu bất động sản đến khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng cũng sẽ được miễn hai khoản phí trên.

Như vậy, khi có ý định hoặc chuẩn bị tiến hành mua bán, chuyển nhượng, tặng cho bất động sản (chung cư, nhà, đất,...), hai bên cho và nhận đều nên tìm hiểu các quy định về thủ tục, thuế và lệ phí sang tên sổ đỏ, tránh thất thoát những khoản tiền không đáng, tiết kiệm được thời gian tiến hành thủ tục và một khoản chi phí để đầu tư vào các khoản cần thiết khác khi bản thân thuộc trường hợp được miễn, giảm thuế, phí.

Đó là một vài thông tin mà hethongnhadat.vn - trang thông tin bất động sản uy tín cung cấp về thủ tục và lệ phí sang tên sổ đỏ, nhằm đưa ra giải pháp tốt nhất cho khách hàng.