Lợi ích của việc chuyển đổi đất thổ cư và các thủ tục chi tiết

Chuyển đổi đất thổ cư cùng với những chi phí, hồ sơ chi tiết và các thủ tục cần thiết là một trong những vấn đề mà người dân sử hữu loại đất này quan tâm. Hãy cùng Hệ thống nhà đất tìm hiểu vấn đề này qua bài viết dưới đây nhé.

1. Vì sao nên chuyển đổi đất thổ cư?

Theo như luật bất động sản đã quy định thì đất thổ cư là loại đất mà người dân đều biết là thuộc đất phi nông nghiệp. Ở loại đất này thì người dân được cho phép xây dựng nhà ở, công trình kiến trúc,... được chính phủ nhà nước, luật pháp chấp nhận, thông qua và thể hiện qua việc cung cấp sổ đỏ - một loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất của chủ sở hữu. 

Hơn nữa, một lợi ích mà việc chuyển đổi đất thổ cư mang lại đó là hằng năm người sở hữu loại đất này không phải đóng thuế sử dụng đất cho nhà nước và khi diễn ra quy hoạch nhà ở, đất đai thì so với các loại đất khác, đất thổ cư sẽ được đền bù gấp nhiều lần hơn. Và người dân sẽ không phải chịu bất cứ thiệt thòi gì về đất đai của mình. 

Một điều nữa, không chỉ với cá nhân mà với các nhà kinh doanh đầu tư vào bất động sản, đất đai thì khi mua hoặc đầu tư vốn vào đất thổ cư sẽ thúc đẩy giá trị của đất tăng cao mang lại lợi ích rất lớn. Nhưng bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng không thể bỏ qua một số luật chuyển đổi đất thổ cư đã ban hành.

Lợi ích của chuyển đổi đất thổ cư là không phải đóng thuế hằng năm
Lợi ích của
chuyển đổi đất thổ cư là không phải đóng thuế hằng năm

2. Các loại đất có thể chuyển đổi đất thổ cư

Đất thổ cư được chia ra làm hai nhóm đất chính. Đó là đất thổ cư ở khu vực thành thị (viết tắt là ODT) và đất thổ cư ở khu vực nông thôn (viết tắt là ONT).

Đất thổ cư đô thị là đất nằm trong quyền hạn quản lý của cấp phường, xã, thuộc vào những khu vực thị trấn, thị xã, phường, quận, thành phố,... Người dân được phép xây dựng nhà ở trên mảnh đất này nhưng phải xây dựng thích hợp với quy hoạch đô thị và thành phố.

Đất thổ cư nông thôn là loại đất cũng do xã, phường quản lý và loại đất thuộc vào địa giới hành chính. Có một điều mà đất thổ cư nông thôn giống với đất thổ cư đô thị ở chỗ đều là đất dùng để xây dựng, để thực hiện nhu cầu ở và có thể chuyển đổi, ví dụ như đất nông nghiệp chuyển đổi thổ cư. Nhưng có điểm khác biệt là cách thức quy hoạch khác nhau bởi đất ở đô thị nằm ở trung tâm, còn đất ở nông thôn nằm ở vùng ven. Nên đất ODT (đất thổ cư thành thị) sẽ xây dựng nhiều nhà lầu hơn, nhưng đất ONT (đất thổ cư nông thôn) lại rộng hơn, rẻ hơn, và được ưu tiên hơn trong việc xây dựng vườn, ao hay hồ. 

Tuy nhiên, đất đô thị được nâng lên thành phố thì không còn là đất thổ cư nông thôn nữa và loại đất này được nhà nước áp dụng các chính sách quy hoạch và thu tiền thuế đất riêng biệt.


Ký hiệu nhận biết đã chuyển đổi đất thổ cư thành công
Ký hiệu nhận biết đã chuyển đổi đất thổ cư thành công (Nguồn: nhamatpho.info)

 

Chủ sở hữu đất thổ cư được toàn quyền cất nhà ở, công trình nhưng nếu chưa chuyển đổi sang đất thổ cư thì theo luật pháp đã quy định thì người xây dựng nhà trái phép sẽ bị phạt như bị dỡ nhà, tịch thu nhà đất. Trước khi xây dựng bất cứ cái gì thì phải đọc kỹ mục đích sử dụng trong giấy chứng nhận quyền sở hữu đất.

Những loại đất được chuyển đổi theo luật chuyển đổi đất thổ cư như sau:

STT

Nhóm đất

Loại đất chuyển đổi

Ký hiệu

1










 

Đất nông nghiệp

Đất chuyên trồng lúa nước

LUC

2

Đất trồng lúa nước còn lại

LUK

3

Đất lúa nương

LUN

4

Đất bằng trồng cây hàng năm khác

BHK

5

Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác

NHK

6

Đất trồng cây lâu năm

CLN

7

Đất rừng sản xuất

RSX

8

Đất rừng phòng hộ

RPH

9

Đất rừng đặc dụng 

RDD

10

Đất nuôi trồng thủy sản

NTS

11














 

Đất phi nông nghiệp

Đất xây dựng trụ sở cơ quan

TSC

12

Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp

DTS

13

Đất xây dựng cơ sở văn hóa

DVH

14

Đất xây dựng cơ sở y tế

DYT

15

Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo

DGD

16

Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao

DTT

17

Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ

DKH

18

Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội

DXH

19

Đất xây dựng cơ sở ngoại giao

DNG

20

Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác

DSK

21

Đất quốc phòng

CQP

22

Đất khu công nghiệp

SKK

23

Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

SKC

24

Đất thương mại, dịch vụ

TMD

25

Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản

SKS

26

Đất giao thông

DGT

27

Đất sinh hoạt cộng đồng

DSH

28

Đất bãi thải, xử lý chất thải

DRA

29

Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối

SON

30

Đất phi nông nghiệp khác

PNK

31

 

Đất chưa sử dụng

Đất bằng chưa sử dụng

BCS

32

Đất đồi núi chưa sử dụng

DCS

33

Núi đá không có rừng cây

NCS

3. Đơn vị phê duyệt chuyển đổi đất thổ cư

Theo như luật pháp quy định ở Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, việc đưa ra quyết định, phê chuẩn chính thức về mục đích sử dụng đất đai phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là UBND cấp huyện.

Đây là nơi sẽ duyệt hồ sơ của bạn khi chuyển đối các loại đất sang đất thổ cư.


 Ủy ban nhân dân cấp huyện
 Ảnh minh họa ủy ban nhân dân cấp huyện

4. Các lệ phí phải nộp khi chuyển đổi đất thổ cư

Muốn thực hiện việc chuyển đổi một loại hình thức đất nào sang đất thổ cư thì người dân cần phải biết các khoản chi phí chuyển đổi đất sang thổ cư mà chính phủ đã quy định như sau.

4.1. Về tiền sử dụng đất

Dựa vào Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP đã quy định, có thể hiểu như sau:

Tiền sử dụng đất mà người sở hữu đất yêu cầu phải nộp được tính là 50% kết quả chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp ở khu vực đó.

Áp dụng công thức trên vào 2 trường hợp là:

Khi người sở hữu muốn chuyển đổi thành đất thổ cư từ đất vườn, ao trên cùng một  mảnh đất có căn nhà ở khu dân cư không được công nhận là đất ở. 

Và trong trường hợp người sở hữu đất muốn chuyển đổi đất vườn sang thổ cư kết hợp nhà ở. Tuy nhiên đã được tách ra để chuyển giao quyền, hay đã được tách ra thành những mảnh nhỏ sang đất ở bởi do đơn vị đo đạc khi đo và vẽ bản đồ địa chính trước thời gian ngày 01/07/2004.

 Chi phí quy định chuyển đổi đất thổ cư
 
Chi phí quy định chuyển đổi đất thổ cư (Nguồn: tapchitaichinh.vn)

4.2. Về lệ phí trước bạ

Theo điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP cùng với Khoản 2 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP quy định chuyển đổi đất thổ cư thì lệ phí trước bạ cần phải đóng là kết quả của 0.5% tích của giá đất tại bảng giá đất và diện đích của đất.

Lưu ý rằng những người mà trước đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và  được miễn lệ phí trước bạ, nhưng sau đó lại được UBND cấp huyện, cấp tỉnh cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí thì phải nộp lệ phí trước bạ.

4.3. Về lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Người có nhu cầu chuyển đổi đất cần nộp phí với mức phí nộp dưới 100.000 đồng/giấy trong 1 lần cấp và chỉ áp dụng phí này đối với người được cấp giấy chứng nhận mới.

4.4. Về phí thẩm định hồ sơ

Phí này thì do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định tùy thuộc vào từng tỉnh.

5. Thời gian phê duyệt chuyển đổi đất thổ cư

Mức thời gian quy định để giải quyết vấn đề chuyển đổi đất đai chỉ được giải quyết không được vượt quá 15 ngày và tối đa 25 ngày đối với những khu vực mà ở đó nền kinh tế còn gặp nhiều khó khăn như vùng núi cao, vùng hải đảo, vùng sâu, vùng xa,... Bên cạnh đó, nếu như khi nộp cho các cơ quan chức năng mà hồ sơ chưa đúng, chưa đáp ứng được những thông tin hay những yêu cầu cần thiết thì trong vòng 3 ngày, nơi tiếp nhận hồ sơ sẽ thông báo cho người sở hữu biết để chỉnh sửa cho hợp lý.

6. Các hồ sơ cần chuẩn bị khi chuyển đổi đất thổ cư

Người sử dụng đất muốn thực hiện việc chuyển đổi đất sang thổ cư thì bên cạnh tìm hiểu rõ về thời gian, lệ phí cần phải đóng, thứ tự các bước thực hiện thì một điều quan trọng ko thể thiếu đó là phải có bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất trong đó là đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất dựa theo mẫu số 1 ban hành theo thông tư 30/2014/TT-BTNMT. Trong quá trình làm hồ sơ nếu cần bổ sung thêm những giấy tờ cần thiết gì các cơ quan chức năng sẽ thông báo.

7. Thủ tục chuyển đổi đất thổ cư

Theo như luật đất đai 2013 đã quy định thì UBND cấp huyện cho phép người dân chuyển đổi đất thành đất thổ cư từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp với hai điều kiện đủ. Đó là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất đai mỗi năm ở các huyện. Và trong các dự án đầu tư, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, thuê đất giao đất đều thể hiện nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất.

Sau khi đáp ứng được đầy đủ các điều kiện trên thì cần biết về trình tự các bước thủ tục chuyển đổi.

7.1. Chuẩn bị các loại hồ sơ

Theo như quy định chuyển đổi đất thổ cư thì người sở hữu và sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ với mong muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất gồm các giấy tờ cần thiết là đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất dựa vào mẫu số 1 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cộng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn đất đai.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong chuyển đổi đất thổ cư (Nguồn: thanhnien.vn)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong chuyển đổi đất thổ cư (Nguồn: thanhnien.vn)

7.2. Nộp hồ sơ cho cơ quan chức năng

Đến Phòng Tài nguyên và Môi trường, nơi giải quyết thẩm quyền các vấn đề về đất đai và nộp một bộ hồ sơ với mong muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sau đó, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trực tiếp tiến hành thực hiện kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ gặp những vấn đề sai sót, trục trặc, không hợp lệ thì họ sẽ gửi về cho người làm hồ sơ không quá 3 ngày, hướng dẫn chi tiết để bổ sung, hoàn thành hồ sơ một cách chính xác.

7.3. Nộp phí chuyển đổi đất thổ cư

Người muốn chuyển đổi mục đích sở hữu đất phải nộp tiền phí đúng thời gian quy định. Chẳng hạn như trong Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP đã phổ biến, khi thực hiện chuyển đổi thì thu tiền sử dụng đất bằng khoảng cách chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính giá đất ở với tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.

7.4. Nhận kết quả chuyển đổi

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ là nơi tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người sở hữu đất có nhu cầu chuyển đổi đất thành đất thổ cư. Và thời hạn để giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không vượt quá 15 ngày hay tối đa 25 ngày ở những vùng khó khăn, vùng núi, vùng sâu, vùng xa,...

8. Sau khi chuyển đổi đất thổ cư có được xây nhà hay không?

Sau khi chuyển sang đất thổ cư thì chủ sở hữu có quyền xây dựng nhà để ở với những cấp độ khác nhau chẳng hạn như những căn biệt thự, nhà lầu, hoặc những ngôi nhà nhỏ như cấp 4,... nhưng cũng phải phụ thuộc vào từng khu vực quy hoạch mà xây dựng nhà ở cho phù hợp ví dụ như thu nhỏ sân vườn, hay chỉ được xây bao nhiêu lầu,...


Thi công nhà ở sau khi chuyển đổi đất thổ cư
Thi công nhà ở sau khi chuyển đổi đất thổ cư (Nguồn: thukyluat.vn)

Bài viết trên đã trả lời một cách chính xác và cụ thể cho những thắc mắc của người dân về  vấn đề chuyển đổi đất thổ cư. Để rõ hơn hãy liên hệ trực tiếp với Chuyên viên tư vấn qua hotline 0979 391 761 hoặc qua website hethongnhadat.vn để cập nhật những thông tin mới nhất về các dự án trên thị trường hiện nay.