Mật độ xây dựng dự án là gì và những tiêu chuẩn quy định của dự án

Khi xây dựng bất kỳ loại hình nào, việc nắm rõ mật độ xây dựng dự án là một điều vô cùng quan trọng, không chỉ đối với các kiến trúc sư mà còn đối với các khách hàng. Và để hiểu rõ hơn về khái niệm này thì hãy đọc qua bài viết này nhé!

1. Khái niệm về mật độ xây dựng dự án

Hiểu một cách đơn giản thì mật độ xây dựng chính là tỉ lệ phần đất dùng để thi công so với tổng toàn bộ phần diện tích đã được mua. Và trước khi thi công bất kỳ dự án nào thì khách hàng phải luôn nắm rõ bộ Quy chuẩn về thiết kế cũng như là về kỹ thuật để có thể quy hoạch được các hạng mục một cách tốt nhất. 

Đây là một trong những yếu tố vô cùng quan trọng khi bắt đầu tiến hành thi công bất kỳ dự án nào dù là biệt thự hay là nhà ở bình thường. Ngoài ra, mật độ xây dựng dự án còn được chia làm nhiều loại khác nhau nhưng có hai loại là phổ biến nhất. Đó là mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp, tùy vào từng trường hợp mà họ sẽ lựa chọn loại mật độ xây dựng phù hợp để tính toán, kiểm tra.


Mật độ xây dựng dự án là gì?
Mật độ xây dựng dự án là gì? (Nguồn: xaydungah.com)

2. Ý nghĩa của mật độ xây dựng dự án là gì?

Việc nắm được mật độ xây dựng là một việc hết sức quan trọng đối với các khách hàng. Vậy rốt cuộc ý nghĩa của khái niệm mật độ này là gì? Và liệu có thể giúp ích được gì cho các chủ đầu tư hay gia chủ hay không?

Theo như các quy định mật độ xây dựng dự án thì đây chính là chỉ số mang tính trực quan nhất. Liệu ta có thể tìm được một không gian sống tốt nhất hay không đều sẽ dựa vào mức chỉ số này. Đương nhiên, khi đã tuân thủ được các chỉ số này thì chắc chắn không gian sống của bạn sẽ trở nên khoa học hơn, thoáng đãng và phù hợp hơn với nhu cầu của mỗi người. Hay có thể nói giá trị của một công trình đều sẽ nằm ở thước đo này.

Ngoài ra, khi mua một dự án căn hộ, những dự án có mật độ thấp thường là những lựa chọn được ưu tiên nhất bởi đây sẽ là những nơi có lượng dân cư không tập trung đông đúc, không gian rộng rãi với nhiều bố trí xung quanh như công viên, quảng trường,... Và đây cũng là lúc mà mật độ xây dựng có thể phát huy công dụng. Chính vì thế mà việc kiểm tra mật độ xây dựng sẽ mang một ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc góp phần lựa chọn không gian sống.

Ý nghĩa của mật độ xây dựng dự án
Ý nghĩa của mật độ xây dựng dự án (Nguồn: ancu.me)

3. Phân loại mật độ xây dựng dự án

Như đã nêu ở khái niệm trên thì mật độ xây dựng sẽ không chỉ bao gồm mật độ xây dựng thuần mà còn có cả mật độ xây dựng gộp. Với mỗi loại khác nhau đều sẽ có những quy định tỉ lệ đất khác nhau nên hãy nhớ tìm hiểu kỹ mô hình xây dựng của mình là gì để có thể tính mật độ xây dựng dự án một cách chính xác nhất nhé!

3.1. Mật độ xây dựng thuần

Mật độ xây dựng thuần hay còn gọi là net-tô. Là tỉ lệ phần diện tích đất đã chiếm bởi các công trình so với tổng diện tích của một lô đất hiện có. Lưu ý là phần tỷ lệ này sẽ không bao gồm các công trình như: bể bơi, khu vui chơi, sân thể thao,...

3.2. Mật độ xây dựng gộp

Ngược lại với loại mật độ trên thì mật độ gộp hay còn gọi là brut-tô sẽ là tỷ lệ phần diện tích đất đã chiếm bởi các công trình so với tổng diện tích của toàn khu, dù là sân vườn, đường nội bộ, cây xanh,... cũng sẽ được tính vào phần tỉ lệ này.

4. Các quy định về mật độ xây dựng dự án

Để đảm bảo các tính công bằng, công minh thì các quy định riêng về mật độ xây dựng đã được ban hành. Việc quy định mật độ xây dựng cũng sẽ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như nơi đó là nông thôn hay thành thị,... Cũng như tùy thuộc vào diện tích đất khác nhau mà có mật độ xây dựng khác nhau. Việc tìm hiểu kỹ các quy định này cũng sẽ giúp công trình không gặp phải các sai phạm tránh bị tháo gỡ hoặc bị cấm thi công. 

4.1. Chiều cao công trình xây dựng là gì?

Chiều cao công trình có thể hiểu một cách đơn giản là khoảng cách tính từ mặt đất cho đến tầng cao nhất của công trình. Với mỗi độ cao khác nhau đều sẽ có một mật độ xây dựng khác nhau. Và dưới đây sẽ là bảng tra mật độ xây dựng dự án của nhà chung cư dựa vào chiều cao của công trình xây dựng:

Mật độ xây dựng dự án dựa theo chiều cao
Mật độ xây dựng dự án
dựa theo chiều cao (Nguồn: muanhadep.vn)

4.2. Cao độ tối đa từ vỉa hè đến các tầng

Ngoài ra, bên cạnh chiều cao thì cao độ tối đa từ vỉa hè đến các tầng cũng là một điểm mà các nhà đầu tư cũng như gia chủ cần phải quan tâm đến để có thể kiểm tra mật độ xây dựng. Cao độ tối đa từ vỉa hè đến các tầng sẽ tùy thuộc vào chiều rộng lộ giới mà được quy định như sau:

Cao độ tối đa từ vỉa hè đến các tầng
Cao độ tối đa từ vỉa hè đến các tầng (Nguồn: xaynhasaigon.vn)

4.3. Số tầng cao tối đa của công trình

Bên cạnh đó thì số tầng cao tối đa của công trình cũng cần phải được lưu ý, ở mỗi khu vực khác nhau thì việc quy định mật độ xây dựng dự án cho số tầng cao tối đa cũng khác nhau. Đối với các khu vực nông thôn thì sẽ không quá khắt khe về số tầng tối đa bởi không gian rộng rãi, đất không bị chiếm bởi nhiều công trình. Và số tầng tối đa ở khu vực nông thôn sẽ được quy định như sau:

- Các khu vực ở gần lộ giới với đường rộng hơn 20m đổ lên thì được xây tối đa 5 tầng

- Khu vực có đường rộng khoảng 12-20m thì tối đa là 4 tầng

- Khu vực có đường rộng khoảng 6-12m thì tối đa là 4 tầng

- Còn các khu vực có đường rộng dưới 6m thì tối đa chỉ được 3 tầng mà thôi.

Trái ngược với nông thôn thì do mật độ dân số cao, các công trình nhiều nên dựa vào theo như luật mật độ xây dựng dự án quy định thì ở khu vực thành thị sẽ có những quy định khắt khe hơn:

- Các khu vực có lộ giới dưới 7m sẽ chỉ được xây dựng tối đa 4 tầng

- Các khu vực có lộ giới từ 12-20m thì được xây tối đa là 7 tầng

- Khu vực có lộ giới trên 20m sẽ được xây đối đa 8 tầng

Nhưng đối với khu vực thành thị này thì số tầng tối đa có thể sẽ bị thay đổi còn tùy thuộc vào vị trí thi công đang thuộc khu vực trung tâm thành phố hay khu vực trung tâm cấp quận.

5. Quy chuẩn mật độ xây dựng dự án

Để đảm bảo an toàn cũng như để xây dựng một cách hợp lý thì luật của mật độ xây dựng dự án cũng đã đề ra các quy chuẩn riêng cho từng mức chiều cao khác nhau. Các quy chuẩn của mật độ dự án sẽ được đưa ra theo như bảng dưới đây:

Bảng quy chuẩn mật độ xây dựng dự án
Bảng quy chuẩn
mật độ xây dựng dự án (Nguồn: alocanhosg.com)

Dựa vào bảng này có thể thấy rằng khi diện tích càng tăng thì quy chuẩn mật độ xây dựng cũng sẽ càng giảm. Nên các khách hàng phải lưu ý điều này để tránh bị mắc những sai phạm không đáng có nhé!

6. Mật độ xây dựng dự án tính như thế nào?

Khi đã nắm rõ được các quy định, quy chuẩn của mật độ xây dựng rồi thì cách tính mật độ cũng là một trong những điều khiến nhiều người quan tâm. Việc nắm bắt được cách tính này cũng sẽ giúp cho các khách hàng có thể thiết kế không gian sinh hoạt chung của mình sao cho hợp lý nhất.

6.1. Bảng tra mật độ xây dựng dự án

Trước khi tìm hiểu đến cách tính thì hãy cùng tham khảo qua bảng tra nhanh đã được quy định trong Quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng 2008 này nhé:

Bảng tra mật độ xây dựng dự án
Bảng tra
mật độ xây dựng dự án (Nguồn: xaynhadepsaigon.net)

Với bảng tra mật độ xây dựng dự án này thì có thể hiểu một cách đơn giản là nếu diện tích của lô đất đó bé hơn 50m2 thì mật độ xây dựng tối đa là 100% và khi diện tích lô đất càng tăng thì mật độ xây dựng tối đa cũng sẽ cứ như vậy mà giảm dần xuống. Nếu diện tích lô đất mà bạn tính sử dụng có số mét vuông giống như bảng này thì có thể bỏ qua bước tính toán mà sử dụng luôn những con số đã cho phía trên.

6.2. Cách tính mật độ xây dựng

Vậy nếu phần diện tích lô đất không thuộc bảng trên thì phải làm như thế nào? Và cách tính mật độ xây dựng dự án sẽ ra sao? Công thức tính của phần tỉ lệ đất này là vô cùng đơn giản:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích phần đất mà các công trình đã chiếm (m2)/ Tổng diện tích của lô đất (m2) x 100%

Trong đó: 

Diện tích phần đất mà các công trình đã chiếm sẽ được tính dựa theo hình chiếu bằng của nó (trừ nhà cửa, sân vườn). Và các công trình phụ như bể bơi, tiểu cảnh, sân thể thao sẽ không được tính vào phần diện tích đất này.

7. Tại sao mật độ xây dựng dự án thấp lại được quan tâm?

Như đã nêu ở phần ý nghĩa thì nắm bắt được mật độ xây dựng có thể sẽ giúp ta biết được phần diện tích quy hoạch cho các công trình là bao nhiêu, phần diện tích quy hoạch cho các tiểu cảnh, trang trí,... là bao nhiêu. Ngoài ra, việc kiểm tra mật độ xây dựng dự án cũng sẽ giúp bạn tìm được một không gian sống sao cho thoáng đãng nhất, thoải mái nhất.

Có thể thấy rằng, không gian sinh hoạt sẽ bị ảnh hưởng rất nhiều bởi mật độ xây dựng. Đối với mật độ xây dựng cao thì nơi đó thường sẽ tập trung rất nhiều dân cư, nhà cửa cũng sẽ sát nhau dẫn đến thiếu các không gian trong lành như công viên, các phần diện tích dành để trồng cây. Điều này sẽ dẫn đến việc không khí quanh ta sẽ trở nên nóng hơn tạo ra một cảm giác đầy ngột ngạt, khó chịu. Đặc biệt là vào các dịp hè, khi thời tiết bắt đầu nóng dần lên, cảm giác ngột ngạt, bứt rứt ấy sẽ càng làm cơ thể ta mệt mỏi, thiếu sức sống, làm ảnh hưởng rất nhiều đến tinh thần cũng như sức khỏe.

Mật độ xây dựng dự án thấp mang lại không gian sống thoáng đãng
Mật độ xây dựng dự án thấp mang lại không gian sống thoáng đãng (Nguồn: btnmt.1cdn.vn)

Không những vậy, việc chọn nơi có mật độ xây dựng cao cũng sẽ khiến cho phần diện tích đất được phép xây dựng cũng sẽ giảm, dẫn đến việc không gian sinh hoạt có thể sẽ bị eo hẹp, chật chội, không đủ thoáng khi. Và hãy thử tưởng tượng, nếu phải ở trong một căn nhà đã không được thoáng khí mà còn bị cái oi bức của mùa hè vây quanh thì chẳng một ai muốn cả đúng không?

Tuy nhiên, ngược lại, khi lựa chọn những nơi có mật độ xây dựng dự án thấp thì lại khác, nơi đây dân cư sẽ tập trung ít hơn, từ đó cũng dẫn đến phần không gian dành cho công viên, cây cối cũng nhiều hơn, không khí sẽ trong lành, thoáng đãng hơn. Việc này giúp cho những người dân nơi đây cũng sẽ cảm thấy thoải mái hơn mỗi khi hè về cũng như tinh thần sẽ được thư thả và sức khỏe cũng sẽ không bị ảnh hưởng nhiều.

Qua những chia sẻ trên có thể thấy được vai trò quan trọng của mật độ xây dựng là như thế nào. Hy vọng rằng bài viết này đã giúp hiểu rõ hơn về khái niệm mật độ xây dựng dự án là gì cũng như những quy chuẩn của dự án là như thế nào. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào thì hãy truy cập ngay website hethongnhadat.vn để được giải đáp và cập nhật những thông tin mới nhất về các dự án trên thị trường hiện nay.