Top 4 cách kiểm tra pháp lý dự án bất động sản hiệu quả, nhanh chóng

Pháp lý dự án bất động sản đang ngày càng được quan tâm hơn khi đầu tư bất động sản đang dần phổ biến với lợi nhuận lớn nhưng lại đầy rủi ro vì nạn môi giới trái phép vẫn đang tiếp diễn. Vậy để đảm bảo pháp lý của nơi sắp đầu tư, khách hàng cần gì và đâu là cách kiểm tra nhanh chóng và hiệu quả?

1. Pháp lý dự án bất động sản là gì?

Điều tiên quyết trước tiên nhà đầu tư cần chính là phải hiểu rõ pháp lý dự án là gì? Pháp lý dự án là những giấy tờ cần có theo quy định của pháp luật trong một dự án. Các giấy tờ cần quan trọng cần đảm bảo đầy đủ có thể là: Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,... Các hồ sơ này cần phải đảm bảo luôn đầy đủ và đi kèm với dự án cho đến khi các quá trình của dự án được hoàn tất.

Việc có những hồ sơ và giấy tờ pháp lý dự án bất động sản sẽ đảm bảo việc mua bán giữa các bên là đúng quy định pháp luật và sẽ không gây trở ngại khi thực hiện dự án trong tương lai. Các giấy tờ này cũng nên được cất giữ và bảo vệ cẩn thận nếu không sẽ để kẻ xấu lợi dụng và chiếm đoạt tài sản. Các nhà đầu tư cũng cần trong sạch trong việc lấy giấy tờ và những loại hồ sơ này để không tiếp tay cho nạn làm giả và phải chịu các án phạt của pháp luật.

Khu bất động sản dành cho người nước ngoài ở Việt NamKhu bất động sản dành cho người nước ngoài ở Việt Nam (Nguồn: vietnamnet.vn)

2. Lý do tại sao phải kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án bất động sản?

Trước khi thực hiện giao dịch bất động sản, khách hàng cần thực hiện việc kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án bất động sản để tăng cao khả năng tránh được các nguy hiểm tiềm ẩn và bất trắc xấu như:

- Khó khăn trong việc hoàn thành dự án: Việc không có đầy đủ giấy tờ pháp lý khi cần sẽ gây ra gián đoạn cho dự án và có thể phải hủy bỏ dự án giữa chừng. Nghiêm trọng hơn, đây là hành vi vi phạm nên nhà đầu tư có thể sẽ bị xử phạt theo pháp luật.

- Gặp phải các dự án ma, lừa đảo: Vấn đề lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong ngành bất động sản vẫn luôn hoành hành và tiếp diễn không ngừng. Các dự án này nếu không phải những người có am hiểu chuyên sâu trong ngành cũng khó phát hiện sơ hở nên rất nhiều người đã bị hại dẫn đến phá sản. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư có thể trắng tay khi dính phải các dự án lừa đảo này khi không kiểm tra cẩn thận pháp lý của dự án.

3. Lộ trình pháp lý dự án bất động sản 

Tùy vào mỗi dự án mà việc hoàn chỉnh pháp lý cần trải qua các bước như: 

- Công nhận chủ đầu tư 

- Đăng ký đầu tư dự án

- Tái định cư và đền bù cho người dân

- Nộp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp 

- Quy hoạch dự án

- Xin Giấy phép quy hoạch

- Được phê duyệt Quy hoạch tỷ lệ 1/500 từ cơ quan có thẩm quyền

- Điều chỉnh quy hoạch

- Công bố quy hoạch dự án



Kiểm tra cẩn thận và đầy đủ pháp lý (Nguồn: vietnambiz.com)

Đây chỉ là một số các bước trong việc hoàn thành pháp lý của dự án bất động sản. Thứ tự các bước không nhất thiết như trên và còn tùy vào loại dự án mà có một số bước sẽ được lược bỏ, không cần thực hiện. Ngoài ra, một số bước còn sẽ phụ thuộc vào quy định pháp luật nên những bước này sẽ thay đổi khi pháp luật có điều chỉnh.

4. Hồ sơ pháp lý dự án bất động sản gồm những gì?

Nhà đầu tư bất động sản cần lưu ý một số hồ sơ quan trọng trong pháp lý để tránh gặp các rủi ro đáng tiếc.

4.1. Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư

Theo quy định, chủ đầu tư sẽ đảm nhận việc xây dựng dự án và đầu tư cho dự án nên Giấy phép kinh doanh hợp pháp của chủ đầu tư là giấy tờ không thể thiếu. Với giấy phép, khách mua có thể xác định được chủ đầu tư là ai và có đảm bảo thực hiện đủ trách nhiệm với dự án hay không. Đây cũng là hồ sơ ban đầu giúp kiểm tra pháp lý của dự án bất động sản và đảm bảo tính an toàn cho nhà đầu tư khi muốn tham gia vào dự án của các chủ đầu tư.

4.2. Sổ Hồng quỹ đất

Theo đúng quy định của pháp luật, sổ Hồng quỹ đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ do chủ đầu tư đứng tên. Nếu phát hiện chủ đầu tư không đứng tên hoặc không đưa sổ Hồng để xác nhận, khách hàng có thể đang gặp lừa đảo và phần bất động sản đó không đảm bảo an toàn và pháp lý để bỏ tiền. Các chứng từ này cũng đảm bảo rằng bất động sản thuộc về chính chủ và không thuộc các dự án ma.

4.3. Quy hoạch chi tiết 1/500

Bản quy hoạch chi tiết 1/500 phải được phê duyệt bởi các cơ quan có thẩm quyền và thể hiện chính xác các thông tin như: tổng diện tích, mặt bằng, thiết kế và bố trí của dự án, số tầng và căn hộ,... Bản quy hoạch cũng hỗ trợ chủ đầu tư và khách hàng xác nhận tình trạng của dự án bất động sản. Đây cũng là giấy tờ để sau này dự án được cấp Giấy phép xây dựng và thể hiện tính an toàn từ pháp lý dự án bất động sản.



Bản quy hoạch chi tiết 1/500 (Nguồn: soxd.vinhphuc.gov.vn)

4.4. Giấy phép xây dựng 

Đây là một trong những giấy tờ quan trọng nhất để kiểm tra pháp lý của dự án. Giấy phép xây dựng sẽ do Sở xây dựng cấp và trong giấy phép sẽ thể hiện tóm tắt các phần sẽ xây dựng trong dự án. Đảm bảo bất động sản được phép xây dựng và đưa ra bán ngoài thị trường.

4.5. Biên bản nghiệm thu phần móng

Biên bản sẽ được cấp sau khi dự án hoàn thành xây dựng phần móng. Khi có giấy phép này, phần bất động sản thuộc dự án sẽ đảm bảo đủ chất lượng và chủ đầu tư có thể bán ra thị trường một cách hợp pháp.

4.6. Bảo lãnh ngân hàng

Trong các hồ sơ pháp lý dự án bất động sản, giấy chứng nhận bảo lãnh ngân hàng sẽ cam kết chủ đầu tư thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và các vấn đề tài chính phát sinh. Nếu trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện xây dựng hoặc phá sản không thể tiếp tục xây dựng dự án. Khi đó, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm với khách hàng đã mua thay chủ đầu tư.

4.7. Một số giấy tờ khác

Ngoài các giấy tờ và biên bản nêu trên, trong hồ sơ pháp lý dự án bất động sản còn có thể có các giấy phép khác như: 

- Hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/2000: chỉ mang tính định hướng cho dự án và được thực hiện khi dự án chưa có thiết kế chính thức. 

- Giấy phép bảo vệ môi trường hoặc phòng cháy chữa cháy: đảm bảo dự án đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về môi trường và an toàn trong việc phòng cháy chữa cháy theo pháp luật quy định.

Khi khách hàng muốn mua và đầu tư vào các dự án bất động sản cần cẩn thận và lưu ý về các giấy phép trên để tránh gặp phải các rủi ro về pháp lý và nguy hiểm về việc mất trắng tài sản trong tương lai.



Kiểm tra các giấy phép quan trọng để xác minh tính pháp lý của dự án (Nguồn: thaiembassy.com)

5. Cách kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án bất động sản

Các vấn đề về pháp lý của bất động sản ngày càng quan trọng nên cũng được phổ biến nhiều trên các phương tiện truyền thông, điều này cũng giúp các khách hàng muốn mua bất động sản có thể tìm hiểu nhanh chóng và đầy đủ nếu bản thân không có kinh nghiệm trong việc tra xét pháp lý một dự án bất động sản. Sau đây là 4 cách hiệu quả mà khách hàng có thể tham khảo:

Cách 1: Kiểm tra giấy tờ được phép thông hành của dự án bất động sản

Có 2 loại giấy thông hành theo quy định của pháp luật mà khách hàng cần kiểm tra trước khi bỏ tiền đầu tư cho một dự án bất động sản:

- Giấy chứng nhận dự án đã đủ điều kiện bán: Văn bản này sẽ do Sở xây dựng cấp, do đó khách mua có thể kiểm tra tại Sở xây dựng ở địa phương hoặc ngay tại trang thông tin điện tử của Sở xây dựng. Bản thông báo hợp pháp có ý nghĩa rằng dự án đã hoàn tất các thủ tục pháp lý của một dự án bất động sản cùng với đó dự án đã hoàn thiện xây dựng phần móng. Do đó dự án có văn bản này tức chủ đầu tư đã được phép thực hiện huy động vốn từ khách hàng. Vì vậy, khách mua có thể an tâm bỏ tiền để mua bất động sản mình muốn.

- Giấy chứng nhận bảo lãnh của ngân hàng: Chứng từ này sẽ đảm bảo cho khách hàng nếu gặp trường hợp xấu là chủ đầu tư có vấn đề về tài sản và không thể tiếp tục dự án. Theo giấy phép này, trước khi chủ đầu tư dự án muốn bán, cho thuê hoặc xây dựng để hình thành bất động sản mới phải có một ngân hàng thương mại đủ điều kiện và năng lực để thực hiện nghĩa vụ tài chính thay chủ đầu tư. 

Với giấy chứng nhận bảo lãnh, khách hàng sẽ được ngân hàng trả lại các khoản tiền khách hàng đã ứng trước cho dự án. Ngoài ra, khách hàng còn sẽ được hoàn lại các chi phí khác đã đóng có trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư nếu đáp ứng 2 điều kiện: Chủ đầu tư không bàn giao bất động sản cho khách hàng theo giấy tờ đã cam kết;  Khách hàng đã yêu cầu bảo lãnh từ phía ngân hàng.


Bảo lãnh của ngân hàng giúp chủ sở hữu gặp ít rủi ro hơn
Bảo lãnh của ngân hàng giúp chủ sở hữu gặp ít rủi ro hơn (Nguồn: saga.vn)

Cách 2: Đến bất động sản kiểm tra và khảo sát thực tế

Khi phát hiện có dấu vết vi phạm pháp lý dự án bất động sản hoặc có thắc mắc về số liệu hay thông tin của dự án, khách hàng có thể trực tiếp đến ngay bất động sản của dự án để so sánh và kiểm chứng. 

Với dự án chung cư, khách hàng cần kiểm tra chủ đầu tư đã đủ điều kiện để huy động vốn từ khách hàng chưa; chủ đầu tư có đầy đủ các hợp đồng với các đối tác đầu tư khác hay không. Còn trong trường hợp dự án nhà ở độc lập, riêng lẻ khách hàng cần tập trung chú trọng vào các giấy tờ:

- Sổ đỏ, sổ hồng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Sổ hộ khẩu và chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của người bán, làm giảm nguy cơ bị lừa hoặc giao dịch với những người không phải chính chủ và không có thẩm quyền.


So sánh thực tế với các số liệu trong hợp đồng giao dịch
So sánh thực tế với các số liệu trong hợp đồng giao dịch (Nguồn: americanexpress.com)

Cách 3: Kiểm tra thông tin qua các Ngân hàng 

Ngân hàng khi muốn cho khách hàng hoặc các doanh nghiệp vay vốn đều thực hiện kiểm định tài chính và pháp lý của bên vay nên có thể tránh được các rủi ro tiềm ẩn như những dự án ma và lừa đảo chuyên nghiệp. Vì vậy, việc lấy thông tin từ Ngân hàng để kiểm tra pháp lý dự án bất động sản thông qua việc khách hàng đi vay để mua bất động sản đó là một cách đơn giản mà hiệu quả.

Khi có thông báo từ chối cho vay của ngân hàng tức dự án có vấn đề trong pháp lý và khách hàng cần xem xét lại có nên tiếp tục bỏ tiền vào dự án hay không. Sử dụng cách này vừa có thể giúp khách mua được cung cấp tín dụng và còn đảm bảo được quyền lợi của bản thân.

Cách 4: Lấy thông tin của dự án từ các cơ quan có thẩm quyền và chức năng  

Một cách kiểm tra pháp lý dự án bất động sản đảm bảo hơn cho khách hàng đó chính là đến cơ quan chức năng có thẩm quyền để lấy thông tin của dự án. Với tình trạng lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong ngành bất động sản vẫn luôn tiếp diễn không ngừng, các cơ quan chức năng hiện nay đã tăng cường rà soát và đẩy mạnh khai trừ các dự án ma nên khi muốn đầu tư vào một dự án bất động sản, khách hàng có thể đến các cơ quan chức năng để kiểm tra tính pháp lý hoặc có thể lên cổng thông tin điện tử của cơ quan để tra cứu.

Bài viết cung cấp các thông tin tổng hợp và những cách nhanh chóng và hiệu quả để kiểm tra tính pháp lý của một dự án bất động sản cho khách hàng đang có nhu cầu muốn đầu tư, mua hoặc thuê một bất động sản mà không có kinh nghiệm về việc kiểm tra pháp lý. 

Muốn mua được bất động sản phù hợp và an toàn, điều quan trọng hơn cả chính là sự đề phòng và cẩn trọng trong các giấy tờ và thủ tục của dự án khi khách hàng muốn bỏ tiền vào dự án. Ngoài ra, để được cung cấp thêm thông tin về pháp lý dự án bất động sản, khách hàng có thể liên hệ với Chuyên viên tư vấn qua hotline 0979 391 761 của Hệ thống nhà đất hoặc website hethongnhadat.vn để được giải đáp đầy đủ và nhanh nhất.